2018년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

입목에 관한 법령상 옳지 않은 것은?

1. ①입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도할 수 있다.
2. ②입목을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.
3. ③토지소유권 또는 지상권 처분의 효력은 입목에 미치지 않는다.
4. ④입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어 낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에도 미친다.
5. ⑤지상권자에게 속하는 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우에는 지상권자는 저당권자의 승낙 없이 그 권리를 포기할 수 없다.

소급감정평가를 의뢰받은 감정평가사 A는 종전 감정평가서의 관련서류인 등기부등본을 통해 감정평가대상 임야의 면적이 1정 3무인 것을 확인하였다. 감정평가서 기재를 위한 사정면적은? (단, 임야대장에 등록되는 면적으로 사정하며, 임야도의 축척은 1 : 3,000임)

1. ①12,893 m2
2. ②10,215 m2
3. ③9,947 m2
4. ④4,298 m2
5. ⑤3,405 m2

부동산과 준부동산에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1. ①신축 중인 건물은 사용승인이 완료되기 전에는 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는다.
2. ②개개의 수목은 명인방법을 갖추더라도 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는다.
3. ③토지에 정착된 담장은 토지와 별개의 부동산으로 취급된다.
4. ④자동차에 관한 압류등록은 자동차 등록원부에 한다.
5. ⑤총톤수 10톤 이상의 기선(機船)과 범선(帆船)은 등기가 가능하다.

부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 고려하지 않음)

1. ①약성 효율적 시장은 현재의 시장가치가 과거의 추세를 충분히 반영하고 있는 시장이다.
2. ②준강성 효율적 시장은 어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다.
3. ③강성 효율적 시장은 공표된 것이건 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 시장가치에 반영되어 있는 시장이다.
4. ④부동산시장은 주식시장이나 일반상품시장보다 더 불완전하고 비효율적이므로 할당 효율적일 수 없다.
5. ⑤부동산시장의 제약조건을 극복하는 데 소요되는 거래비용이 타 시장보다 부동산시장을 더 비효율적이게 하는 주요한 요인이다.

입지 및 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①최소마찰비용이론은 경제부문의 집적화 이익이 시공간적으로 누적적 인과 과정을 통해 낙후된 지역까지 파급된다고 본다.
2. ②알론소(Alonso)의 입찰지대곡선은 도심으로부터 교외로 이동하면서 거리에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 산업들의 지대곡선을 연결한 선이다.
3. ③해리스(Harris)와 울만(Ullman)의 다핵심이론은 서로 유사한 활동이 집적하려는 특성이 있다고 본다.
4. ④버제스(Burgess)의 동심원이론은 침입, 경쟁, 천이과정을 수반하는 생태학적 논리에 기반하고 있다.
5. ⑤호이트(Hoyt)의 선형이론은 도시공간의 성장 및 분화가 주요 교통노선을 따라 확대되면서 나타난다고 본다.

부동산의 가치와 가격에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①일정시점에서 부동산가격은 하나 밖에 없지만, 부동산가치는 여러 개 있을 수 있다.
2. ②부동산가격은 장기적 고려 하에서 형성된다.
3. ③부동산의 가격과 가치 간에는 오차가 있을 수 있으며, 이는 감정평가 필요성의 근거가 된다.
4. ④부동산가격은 시장경제에서 자원배분의 기능을 수행한다.
5. ⑤부동산가치는 부동산의 소유에서 비롯되는 현재의 편익을 미래가치로 환원한 값이다.

부동산 투자타당성 분석기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①수익성지수는 투자개시시점에서의 순현가와 현금지출의 현재가치 비율이다.
2. ②내부수익률법은 화폐의 시간가치를 고려한다.
3. ③동일한 투자안에 대해서 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
4. ④내부수익률은 순현가가 '0'이 되는 할인율이다.
5. ⑤순현가법에 적용되는 할인율은 요구수익률이다.

포트폴리오 이론에 따른 부동산투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①체계적 위험은 분산투자를 통해서도 회피할 수 없다.
2. ②위험과 수익은 상충관계에 있으므로 효율적 투자선은 우하향하는 곡선이다.
3. ③투자자의 무차별곡선과 효율적 투자선의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.
4. ④비체계적 위험은 개별적인 부동산의 특성으로 야기되며 분산투자 등으로 회피할 수 있다.
5. ⑤포트폴리오 구성자산의 수익률 간 상관계수(ρ)가 '-1'인 경우는 상관계수(ρ)가 '1'인 경우에 비해서 위험 회피효과가 더 크다.

우리나라의 부동산투자회사제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상이다.
2. ②부동산투자회사는 발기설립의 방법으로 하여야 하며, 현물출자에 의한 설립이 가능하다.
3. ③위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무를 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
4. ④부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다.
5. ⑤부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하여서는 아니 된다.

한국주택금융공사법령에 의한 주택담보노후연금제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①주택소유자와 그 배우자 모두 60세 이상이어야 이용할 수 있다.
2. ②연금지급방식으로 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식이 가능하다.
3. ③주택담보노후연금보증을 받은 사람은 담보주택의 소유권등기에 한국주택금융공사의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 부기등기 하여야 한다.
4. ④주택담보노후연금을 받을 권리는 양도하거나 압류할 수 없다.
5. ⑤한국주택금융공사는 주택담보노후연금보증을 받으려는 사람에게 소유주택에 대한 저당권 설정에 관한 사항을 설명하여야 한다.

시장실패 또는 정부의 시장개입에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①외부효과는 시장실패의 원인이 된다.
2. ②소비의 비경합성과 비배제성을 수반하는 공공재는 시장실패의 원인이 된다.
3. ③정보의 비대칭성은 시장실패의 원인이 아니다.
4. ④시장가격에 임의로 영향을 미칠 수 있는 독과점 공급자의 존재는 시장실패의 원인이 된다.
5. ⑤시장실패의 문제를 해결하기 위하여 정부는 시장에 개입할 수 있다.

현재 우리나라에서 시행중인 부동산정책이 아닌 것은?

1. ①토지거래허가제
2. ②실거래가신고제
3. ③개발이익환수제
4. ④분양가상한제
5. ⑤택지소유상한제

정부의 간접적 시장개입방법이 아닌 것은?

1. ①주택에 대한 금융지원정책
2. ②토지비축정책
3. ③토지에 대한 조세감면정책
4. ④토지거래에 관한 정보체계 구축
5. ⑤임대주택에 대한 임대료 보조

부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①취득세와 재산세는 비례세율을 적용한다.
2. ②상속세와 등록면허세는 누진세율을 적용한다.
3. ③종합부동산세와 상속세는 국세에 속한다.
4. ④증여세와 재산세는 보유세에 속한다.
5. ⑤취득세와 증여세는 지방세에 속한다.

양도소득세의 과세대상인 양도소득에 속하지 않는 것은?

1. ①지상권의 양도로 발생하는 소득
2. ②전세권의 양도로 발생하는 소득
3. ③지역권의 양도로 발생하는 소득
4. ④등기된 부동산임차권의 양도로 발생하는 소득
5. ⑤부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생하는 소득

부동산관리에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①시설관리(facility management)는 부동산시설의 자산 및 부채를 종합관리하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 적극적인 관리에 해당한다.
2. ②자기관리방식은 입주자와의 소통 측면에 있어서 위탁관리방식에 비해 유리한 측면이 있다.
3. ③위탁관리방식은 자기관리방식에 비해 기밀유지가 유리한 측면이 있다.
4. ④혼합관리방식은 자기관리방식에 비해 문제발생시 책임소재 파악이 용이하다.
5. ⑤건물의 고층화와 대규모화가 진행되면서 위탁관리방식에서 자기관리방식으로 바뀌는 경향이 있다.

부동산마케팅에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산 공급자가 부동산시장을 점유하기 위한 일련의 활동을 시장점유마케팅전략이라 한다.
2. ②AIDA 원리는 소비자가 대상 상품을 구매할 때까지 나타나는 심리 변화의 4단계를 의미한다.
3. ③시장점유마케팅전략에 해당되는 STP전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
4. ④고객점유마케팅전략에 해당되는 4P MIX전략은 유통경로(place), 제품(product), 위치선점(position), 판매촉진(promotion)으로 구성된다.
5. ⑤고객점유마케팅전략은 AIDA 원리를 적용하여 소비자의 욕구를 충족시키기 위해 수행된다.

부동산개발의 사업타당성분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①물리적 타당성분석은 대상 부지의 지형, 지세, 토질과 같은 물리적 요인들이 개발대상 부동산의 건설 및 운영에 적합한지 여부를 분석하는 과정이다.
2. ②법률적 타당성분석은 대상 부지와 관련된 법적 제약조건을 분석해서 대상 부지내에서 개발 가능한 용도와 개발규모를 판단하는 과정이다.
3. ③경제적 타당성분석은 개발사업에 소요되는 비용, 수익, 시장수요와 공급 등을 분석하는 과정이다.
4. ④민감도분석은 사업타당성분석의 주요 변수들의 초기투입 값을 변화시켰을 때 수익성의 변화를 예측하는 과정이다.
5. ⑤투자결정분석은 부동산개발에 영향을 미치는 인근 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 과정이다.

감정평가에 관한 규칙에서 규정하고 있는 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①감정평가업자는 자신의 능력으로 업무수행이 불가능한 경우 감정평가를 하여서는 아니 된다.
2. ②감정평가업자는 감정평가조건의 합리성이 결여되었다고 판단할 때에는 감정평가의뢰를 거부할 수 있다.
3. ③유사지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
4. ④둘 이상의 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
5. ⑤기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법으로 옳지 않은 것은?

1. ①임대료 – 임대사례비교법
2. ②자동차 – 거래사례비교법
3. ③비상장채권 – 수익환원법
4. ④건설기계 – 원가법
5. ⑤과수원 - 공시지가기준법

우리나라의 부동산가격공시제도에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①다가구주택은 공동주택가격의 공시대상이다.
2. ②개별공시지가의 공시기준일이 6월 1일인 경우도 있다.
3. ③표준주택에 그 주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 이를 반영하여 적정가격을 산정하여야 한다.
4. ④국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
5. ⑤표준지공시지가의 공시권자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다.

감정평가에 관한 규칙상 감정평가업자가 의뢰인과 협의하여 확정할 기본적 사항이 아닌 것은?

1. ①감정평가 목적
2. ②감정평가조건
3. ③실지조사 여부
4. ④기준가치
5. ⑤수수료 및 실비에 관한 사항

공인중개사법령상 개업공인중개사가 주택을 중개하는 경우 확인ㆍ설명해야 할 사항이 아닌 것은?

1. ①일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
2. ②벽면 및 도배의 상태
3. ③중개대상물의 최유효이용상태
4. ④중개대상물의 권리관계
5. ⑤시장ㆍ학교와의 접근성 등 입지조건

공인중개사법령상 법인인 개업공인중개사가 할 수 있는 업무가 아닌 것은?

1. ①주택의 분양대행
2. ②부동산의 이용에 관한 상담
3. ③민사집행법에 의한 경매대상 부동산의 취득알선
4. ④상업용 건축물의 관리대행
5. ⑤부동산거래의 안전보장을 위한 계약금ㆍ중도금의 보관

감정평가사 A는 권리분석을 위해 등기사항전부증명서를 발급하였다. 등기사항전부증명서의 을구에서 확인가능한 내용은?

1. ①구분지상권
2. ②유치권
3. ③가압류
4. ④점유권
5. ⑤예고등기

부동산경매에서 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있다. 부동산경매의 권리분석에서 말소와 인수의 판단기준이 되는 권리인 말소기준권리가 될 수 없는 것은?

1. ①압류
2. ②전세권
3. ③근저당권
4. ④담보가등기
5. ⑤강제경매개시결정등기