2023년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①획지(劃地)는 하나의 필지 중 일부에 대해서도 성립한다.
2. ②건부지(建數地)는 건축물의 부지로 이용중인 토지 또는 건축물의 부지로 이용가능한 토지를 말한다.
3. ③나지(裡地)는 택지 중 정착물이 없는 토지로서 공법상 제한이 없는 토지를 말한다.
4. ④제내지(提內地)는 제방으로부터 하심측으로의 토지를 말한다.
5. ⑤일단지(一團地)는 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상을 합병한 토지를 말한다.

주택법령상 준주택에 해당하지 않는 것은?

1. ①건축법령상 공동주택 중 기숙사
2. ②건축법령상 업무시설 중 오피스텔
3. ③건축법령상 숙박시설 중 생활숙박시설
4. ④건축법령상 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
5. ⑤건축법령상 노유자시설 중 노인복지시설로서 「노인복지법」 상 노인복지주택

토지의 특성과 내용에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지는 시간의 경과에 의해 마멸되거나 소멸되지 않으므로 투자재로서 선호도가 높다.
2. ②물리적으로 완전히 동일한 토지는 없으므로 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다.
3. ③토지는 공간적으로 연결되어 있으므로 외부효과를 발생시키고, 개발이익 환수의 근거가 된다.
4. ④토지는 용익물권의 목적물로 활용할 수 있으므로 하나의 토지에 다양한 물권자가 존재할 수 있다.
5. ⑤토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미치며, 한계고도와 한계심도의 범위는 법률로 정하고 있다.

아파트 가격이 5% 하락함에 따라 아파트의 수요량 4% 증가, 아파트의 공급량 6% 감소, 연립주택의 수요량이 2% 증가하는 경우, ( ㄱ )아파트 공급의 가격탄력성, ( ㄴ )아파트와 연립주택의 관계는? (단, 수요의 가격탄력성은 절대값이며, 주어진 조건에 한함)

1. ①ㄱ: 탄력적, ㄴ: 보완재
2. ②ㄱ: 비탄력적, ㄴ: 보완재
3. ③ㄱ: 탄력적, ㄴ: 대체재
4. ④ㄱ: 비탄력적, ㄴ: 대체재
5. ⑤ㄱ: 단위탄력적, ㄴ: 대체재

부동산의 가격탄력성과 균형변화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우 수요와 공급법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)

1. ①공급이 완전비탄력적일 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다.
2. ②수요가 완전비탄력적일 경우, 공급이 감소하면 균형가격은 상승하고 균형량은 불변이다.
3. ③수요가 완전탄력적일 경우, 공급이 증가하면 균형가격은 불변이고 균형량은 증가한다.
4. ④공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 크고 균형량의 증가폭은 작다.
5. ⑤수요가 증가하는 경우, 공급의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 상승폭은 작고 균형량의 증가폭은 크다.

저량(stock)의 경제변수가 아닌 것은?

1. ①가계 자산
2. ②주택 가격
3. ③주택 재고량
4. ④주택 보급률
5. ⑤신규주택 공급량

부동산시장에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①할당 효율적 시장은 완전경쟁시장을 의미하며 불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다.
2. ②완전경쟁시장이나 강성 효율적 시장에서는 할당 효율적인 시장만 존재한다.
3. ③약성 효율적 시장에서 과거의 역사적 정보를 통해 정상 이상의 수익을 획득할 수 있다.
4. ④완전경쟁시장에서는 초과이윤이 발생할 수 있다.
5. ⑤준강성 효율적 시장에서 공표된 정보는 물론 공표되지 않은 정보도 시장가치에 반영된다.

부동산시장의 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①측정하는 기간이 길수록 수요의 탄력성은 더 탄력적이다.
2. ②공급의 탄력성은 생산요소를 쉽게 얻을 수 있는 상품일수록 더 탄력적이다.
3. ③수요의 탄력성이 탄력적일 경우 임대료가 상승하면 전체 임대수입은 감소한다.
4. ④대체재가 많을수록 수요의 탄력성은 더 탄력적이다.
5. ⑤제품의 가격이 가계소득에서 차지하는 비중이 작을수록 수요의 탄력성이 더 탄력적이다.

시장실패의 원인으로 옳지 않은 것은?

1. ①외부효과
2. ②정보의 대칭성
3. ③공공재의 공급
4. ④불완전경쟁시장
5. ⑤시장의 자율적 조절기능 상실

외부효과에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①외부효과란 거래 당사자가 시장메카니즘을 통하여 상대방에게 미치는 유리하거나 불리한 효과를 말한다.
2. ②부 (-)의 외부효과는 의도되지 않은 손해를 주면서 그 대가를 지불하지 않는 외부경제라고 할 수 았다.
3. ③정(+)의 외부효과는 소비에 있어 사회적 편익이 사적 편익보다 큰 결과를 초래한다.
4. ④부(-)의 외부효과에는 보조금 지급이나 조세경감의 정책이 필요하다.
5. ⑤부(-)의 외부효과는 사회적 최적생산량보다 시장생산량이 적은 과소생산을 초래한다.

부동산투자와 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①상업용 부동산투자는 일반적으로 다른 상품에 비하여 초기투자비용이 많이 들며 투자비용의 회수기간이 길지만 경기침체에 민감하지 않아 투자위험이 낮다.
2. ②시장위험이란 부동산이 위치한 입지여건의 변화 때문에 발생하는 위험으로서, 부동산시장의 수요·공급과 관련된 상황의 변화와 관련되어 있다.
3. ③사업위험이란 부동산 사업자체에서 발생하는 수익성 변동의 위험을 말하며 시장위험, 입지위험, 관리·운영위험 등이 있다.
4. ④법·제도적 위험에는 소유권위험, 정부정책위험, 정치적위험, 불가항력적 위험, 유동성위험이 있다.
5. ⑤위험과 수익간에는 부(-)의 관계가 성립한다.

부동산투자에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산투자는 부동산이 갖고 있는 고유한 특성이 있지만 환금성, 안전성 측면에서 주식 투자와 다르지 않다.
2. ②부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션 방어 능력이 우수하여 디플레이션과 같은 경 기침체기에 좋은 투자대상이다.
3. ③부동산은 다른 투자상품에 비하여 거래비용의 부담이 크지만 부동산시장은 정보의 대칭성으로 인한 효율적 시장이다.
4. ④부동산투자는 부동산의 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 등으로 인해 부동산시장의 변화를 면밀히 살펴야 한다.
5. ⑤투자의 금융성이란 투자자가 투자자산을 필요한 시기에 손실없이 현금으로 전환할 수 있는 안전성의 정도를 말한다.

화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①인플레이션, 화폐의 시차선호, 미래의 불확실성은 화폐의 시간가치를 발생시키는 요인이다.
2. ②감채기금이란 일정기간 후에 일정금액을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 말한다.
3. ③연금의 미래가치란 매 기간 마다 일정금액을 불입해 나갈 때, 미래 일정시점에서의 불입금액 총액의 가치를 말한다.
4. ④현재가치에 대한 미래가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 이자율이라 하고, 미래가치에 대한 현재가치를 산출하기 위하여 사용하는 이율을 할인율이라 한다.
5. ⑤부동산 경기가 침체하는 시기에 상업용 부동산의 수익이 일정함에도 불구하고 부동산 가격이 떨어지는 것은 할인율이 낮아지기 때문이다.

주택금융의 상환방식에 관한 절명으로 옳지 않은 것은?

1. ①만기일시상환방식은 대출만기 때까지는 원금상환이 전혀 이루어지지 않기에 매월 내는 이자가 만기 때까지 동일하다.
2. ②원금균등분할상환방식은 대출 초깅 대출원리금의 지급액이 가장 크기에 차입자의 원리금지급 부담도 대출 초기에 가장 크다.
3. ③원리금균등분할상환방식은 매기의 대출원리금이 동일하기에 대출 초기에는 대체로 원금상환 부분이 작고 이자지급 부분이 크다.
4. ④점증상환방식은 초기에 대출이자를 전부 내고, 나머지 대출원금을 상환하는 방식으로 부의 상환(negative amortization)이 일어날 수 있다.
5. ⑤원금균등분할상환방식이나 원리금균등분할상환방식에서 거치기간을 별도로 정할 수 있다.

프로젝트 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①기업전체의 자산 또는 신용을 바탕으로 자금을 조달하고, 기업의 수익으로 원리금을 상환하거나 수익을 배당하는 방식의 자금조달기법이다.
2. ②프로젝트 사업주는 기업 또는 개인일 수 있으나, 법인은 될 수 없다.
3. ③프로젝트 사업주는 대출기관으로부터 상환청구를 받지는 않으나, 이러한 방식으로 조달한 부채는 사업주의 재무상태표에는 부채로 계상된다.
4. ④프로젝트 회사가 파산 또는 청산할 경우, 채권자들은 프로젝트 회사에 대해 원리금상환을 청구할 수 없다.
5. ⑤프로젝트 사업주의 도덕적 해이를 방지하기 위해 금융기관은 제한적 소구금융의 장치를 마련해두기도 한다.

부동산금융 및 투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산금융은 부동산의 매입이나 매각, 개발 등과 관련하여 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 것을 말한다.
2. ②부동산의 특성과 관련하여 분할거래의 용이성과 생산의 장기성으로 인해 부동산금융은 부동산의 거래나 개발 등에서 중요한 역할을 하게 된다.
3. ③부동산투자에서 지분투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 지분권이라 하고, 저당투자자가 대상 부동산에 가지는 권한을 저당권이라 한다.
4. ④부동산보유자는 보유부동산의 증권화를 통해 유동성을 확보할 수 있다.
5. ⑤부동산금융이 일반금융과 다른 점으로는 담보기능과 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면이 있다.

부동산시장세분화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①시장세분화는 가격차별화, 최적의사결정, 상품차별화 등에 기초하여 부동산시장을 서로 다른 둘 또는 그 이상의 상위시장으로 묶는 과정이다.
2. ②시장을 세분화하는데 주로 사용되는 기준으로는 지리적 변수, 인구통계학적 변수, 심리적 변수, 행동적 변수 등이 있다.
3. ③시장세분화전략은 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 명확히 하는 것을 말한다.
4. ④부동산회사가 세분시장을 평가할 때, 우선해야 할 사항으로 적절한 시장규모와 성장성을 들 수 있다.
5. ⑤세분시장에서 경쟁력과 매력도를 평가할 때 기존 경쟁자의 위협, 새로운 경쟁자의 위협, 대체재의 위협, 구매자의 협상력 증가 위협, 공급자의 협상력 증가 위협 등을 고려한다.

부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①신탁회사의 전문성을 통해 이해관계자들에게 안전성과 신뢰성을 제공해 줄 수 있다.
2. ②부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말하며, 위탁자가 지정한 제3자가 될 수도 있다.
3. ③부동산신탁계약에서의 소유권 이전은 실질적 이전이 아니라 등기부상의 형식적 소유권 이전이다.
4. ④신탁재산은 법률적으로 수탁자에게 귀속되지만 수익자를 위한 재산이므로 수탁자의 고유재산 및 위탁자의 고유재산으로부터 독립된다.
5. ⑤부동산담보신탁은 저당권 설정보다 소요되는 경비가 많고, 채무붙이행 시 부동산 처분 절차가 복잡하다.

공인중개사법령상 개업공인중개사가 인터넷을 이용하여 중개대상물인 건축물에 관한 표시 · 광고를 할 때 명시하여야 하는 사항이 아닌 것은?

1. ①건축물의 방향
2. ②건축물의 소유자
3. ③건축물의 총 층수
4. ④건축물의 준공검사를 받은 날
5. ⑤건축물의 주차대수 및 관리비

우리나라의 부동산등기제도와 권리분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①소유권이전등기 청구권을 확보하기 위해 처분금지가처분의 등기가 가능하다.
2. ②현재 환매(특약)등기제와 예고등기제는 「부동산등기법」 상 폐지되었다.
3. ③등기의 순서는 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다.
4. ④근저당권과 담보가등기는 부동산경매에서 말소기준권리가 된다.
5. ⑤부동산임차권은 부동산물권이 아니지만 등기할 수 있다.

등기사항전부증명서의 갑구(甲區)에서 확인할 수 없는 내용은?

1. ①가압류
2. ②가등기
3. ③소유권
4. ④근저당권
5. ⑤강제경매개시결정

감정평가에 관한 규칙과 감정평가 실무기준 상 임대료 감정평가에 관한 설명으로 옳지 않은 것온?

1. ①임대사례비교법으로 감정평가 할 때 임대사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 수집된 임대사례의 임대료가 적절하지 못한 경우에는 사정보정을 통해 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 임대료 수준으로 정상화하여야 한다.
2. ②시점수정은 대상물건의 임대료 변동률로 함을 원칙으로 한다.
3. ③감정평가법인등은 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용해야 한다.
4. ④적산법은 원가방식에 기초하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법이다.
5. ⑤수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

감정평가방법 중 거래사례비교법과 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①거래사례비교법은 실제 거래되는 가격을 준거하므로 현실성이 있으며 설득력이 풍부하다는 장점이 있다.
2. ②거래사례비교법과 관련된 가격원칙은 대체의 원칙이고, 구해진 가액은 비준가액이라 한다.
3. ③거래사례비교법은 대상부동산과 동질 · 동일성이 있어서 비교 가능한 사례를 채택하는 것이 중요하다.
4. ④거래사례는 위치에 있어서 동일성 내지 유사성이 있어야 하며 인근지역에 소재하는 경우에는 지역요인비교를 하여야 한다.
5. ⑤거래사례에 사정보정요인이 있는 경우 우선 사정보정을 하고 거래시점과 기준시점간의 시간적 불일치를 정상화하는 작업인 시점수정을 하여야 한다.

감정평가방식 중 원가방식에 관련된 설명으로 옳은 것은?

1. ①원가방식은 대체의 원칙, 수요와 공급의 원칙, 균형의 원칙, 외부의 원칙, 예측의 원칙과 밀접한 관련이 있다.
2. ②재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산 또는 재취득하는데 펼요한 적정원가의 총액으로서 원칙적으로 그 대상물건 값의 상한선을 나타낸다.
3. ③대치원가(replacement cost)란 건축자재, 설비공법 등에 있어 신축시점의 표준적인 것을 사용한 적정원가로서 이미 기능적 감가는 반영되어 있다.
4. ④재조달원가를 구하는 방법은 직접법으로 총가격적산법(총량조사법), 변동율적용법(비용지수법) 등이 있고, 간접법으로 부분별단가적용법, 단위비교법 등이 있다.
5. ⑤감가수정에 있어서 감가요인은 물리적요인, 기능적요인, 경제적요인이 있으며, 감가상각에 있어서 감가요인은 물리적요인 경제적요인이 있다.

감정평가에 관한 규칙의 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래 를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2. ②일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
3. ③감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하되, 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
4. ④감정평가법인등은 과수원을 감정평가할 때에 공시지가기준법을 적용해야 한다.
5. ⑤감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.