2019년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동성은 부동산 활동 및 현상을 국지화하여 지역특성을 갖도록 한다.
2. ②부증성은 생산요소를 투입하여도 토지 자체의 양을 늘릴 수 없는 특성이다.
3. ③영속성은 토지관리의 필요성을 높여 감정평가에서 원가방식의 이론적 근거가 된다.
4. ④개별성은 대상토지와 다른 토지의 비교를 어렵게 하며 시장에서 상품 간 대체관계를 제약할 수 있다.
5. ⑤인접성은 물리적으로 연속되고 연결되어 있는 특성이다.

전ㆍ답ㆍ임야 등의 지반이 절토되어 하천으로 변한 토지는?

1. ①포락지
2. ②유휴지
3. ③공한지
4. ④건부지
5. ⑤휴한지

부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지는 제품생산에 필요한 부지를 제공하는 생산요소이다.
2. ②토지는 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재이기도 하다.
3. ③｢민법｣상 부동산은 토지 및 그 정착물이며, 부동산 이외의 물건은 동산이다.
4. ④준부동산에는 등기나 등록수단으로 공시된 광업재단, 공장재단, 선박, 항공기, 어업권 등이 있다.
5. ⑤｢입목에 관한 법률｣에 의해 소유권보존등기를 한 입목은 토지와 분리하여 양도할 수 없다.

토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①토지정책수단 중 토지비축제도, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급은 간접개입방식이다.
2. ②개발부담금제는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.
3. ③토지선매에 있어 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.
4. ④개발권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.
5. ⑤토지적성평가제는 토지에 대한 개발과 보전의 경합이 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 수단이다.

부동산투자에서 레버리지(leverage)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①총투자수익률에서 지분투자수익률을 차감하여 정(+)의 수익률이 나오는 경우에는 정(+)의 레버리지가 발생한다.
2. ②차입이자율이 총투자수익률보다 높은 경우에는 부(-)의 레버리지가 발생한다.
3. ③정(+)의 레버리지는 이자율의 변화 등에 따라 부(-)의 레버리지로 변화될 수 있다.
4. ④부채비율이 상승할수록 레버리지 효과로 인한 지분투자자의 수익률 증대효과가 있지만, 한편으로는 차입금리의 상승으로 지분투자자의 수익률 감소효과도 발생한다.
5. ⑤대출기간 연장을 통하여 기간이자 상환액을 줄이는 것은 부(-)의 레버리지 발생시 적용할 수 있는 대안 중 하나이다.

고정금리대출과 변동금리대출에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①예상치 못한 인플레이션이 발생할 경우 대출기관에게 유리한 유형은 고정금리대출이다.
2. ②일반적으로 대출일 기준 시 이자율은 변동금리대출이 고정금리대출보다 높다.
3. ③시장이자율 하락 시 고정금리대출을 실행한 대출기관은 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.
4. ④변동금리대출은 시장상황에 따라 이자율을 변동시킬 수 있으므로 기준금리 외에 가산금리는 별도로 고려하지 않는다.
5. ⑤변동금리대출의 경우 시장이자율 상승 시 이자율 조정주기가 짧을수록 대출기관에게 불리하다.

부동산투자분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①순현재가치는 장래 예상되는 현금유입액과 현금유출액의 현재가치를 차감한 금액이다.
2. ②내부수익률은 장래 예상되는 현금유입액과 현금유출액의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.
3. ③회수기간법은 투자안 중에서 회수기간이 가장 단기인 투자안을 선택하는 방법이다.
4. ④순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
5. ⑤순현재가치가 1보다 큰 경우나 내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우에는 투자하지 않는다.

부동산 증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자산유동화증권(ABS)은 금융기관 및 기업이 보유하고 있는 매출채권, 부동산저당채권 등 현금흐름이 보장되는 자산을 담보로 발행하는 증권을 의미한다.
2. ②저당담보부채권(MBB)은 모기지풀에서 발생하는 현금흐름과 관련된 위험을 투자자에게 이전하는 채권이다.
3. ③주택저당증권(MBS)은 금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사 등이 양수하여 이를 기초로 발행하는 증권을 의미한다.
4. ④저당이체증권(MPTS)은 발행기관이 원리금수취권과 주택저당권에 대한 지분권을 모두 투자자에게 이전하는 증권이다.
5. ⑤다계층증권(CMO)은 저당채권의 발행액을 몇 개의 계층으로 나눈 후 각 계층마다 상이한 이자율을 적용하고 원금이 지급되는 순서를 다르게 정할 수 있다.

사업주가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 특정 프로젝트 수행에 필요한 자금을 금융기관으로부터 대출받는 방식의 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 프로젝트 회사를 위한 별도의 보증이나 담보제공 등은 없음)

1. ①대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단이다.
2. ②프로젝트 금융에 의한 채무는 사업주와 독립적이므로 부채상환의무가 사업주에게 전가되지 않는다.
3. ③사업주가 이미 대출한도를 넘어섰거나 대출제약요인이 있는 경우에도 가능하다.
4. ④해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
5. ⑤프로젝트 회사는 법률적, 경제적으로 완전히 독립적인 회사이지만 이해당사자간의 이견이 있을 경우에는 사업지연을 초래할 수 있다.

다음 부동산 관련 조세 중 국세만으로 묶인 것은?

1. ①상속세, 취득세, 양도소득세
2. ②증여세, 등록면허세, 양도소득세
3. ③취득세, 등록면허세, 종합부동산세
4. ④증여세, 양도소득세, 종합부동산세
5. ⑤재산세, 양도소득세, 종합부동산세

부동산조세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①종합부동산세와 재산세의 과세대상은 일치한다.
2. ②조세의 귀착 문제는 수요와 공급의 상대적 탄력성에 달려 있다.
3. ③임대주택에 재산세가 강화되면 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.
4. ④부동산조세는 자원을 재분배하는 기능이 있다.
5. ⑤택에 보유세가 중과되면 자가소유 수요가 감소할 수 있다.

지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①지역분석은 일반적으로 개별분석에 선행하여 행하는 것으로 그 지역 내의 최유효이용을 판정하는 것이다.
2. ②인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역이다.
3. ③유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이다.
4. ④개별분석이란 지역분석의 결과로 얻어진 정보를 기준으로 대상부동산의 가격을 표준화ㆍ일반화시키는 작업을 말한다.
5. ⑤지역분석 시에는 균형의 원칙에, 개별분석 시에는 적합의 원칙에 더 유의하여야 한다.

감정평가에 관한 규칙상 가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하는 것을 원칙으로 한다.
2. ②법령에 다른 규정이 있는 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가 할 수 있다.
3. ③대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가 할 수 있다.
4. ④시장가치란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 방매된 후 매수인에 의해 제시된 것 중에서 가장 높은 가격을 말한다.
5. ⑤감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치로 감정평가하는 경우에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하여야 한다.

최유효이용에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지이용흡수율 분석은 경제적 타당성 여부판단에 활용되지 않는다.
2. ②인근지역의 용도와는 전혀 다른 데도 불구하고 최유효이용이 되는 경우가 있다.
3. ③중도적 이용에 할당되고 있는 부동산을 평가할 때는 토지와 개량물을 같은 용도로 평가해야 한다.
4. ④단순히 최고의 수익을 창출하는 잠재적 용도가 아니라 적어도 그 용도에 대한 유사부동산의 시장수익률과 동등 이상의 수준이 되어야 한다.
5. ⑤투기적 목적으로 사용되고 있는 토지에 대한 최유효이용분석에 있어서는 특정한 용도를 미리 상정해서는 안되며 미래 사용에 대한 일반적 유형을 상정해야 한다.

자본환원율에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자본환원율이란 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순영업소득과 부동산 가격의 비율이다.
2. ②감가상각 전의 순영업소득으로 가치를 추계하는 경우 감가상각률을 제외한 자본환원율을 사용해야 한다.
3. ③할인현금흐름분석법에서는 별도로 자본회수율을 계산하지 않는다.
4. ④부채감당법에 의한 자본환원율은 부채감당률에 저당비율과 저당상수를 곱하여 구한다.
5. ⑤지분수익률은 매기간 세전현금수지의 현가와 기말지분복귀액의 현가의 합을 지분투자액과 같게 만드는 내부수익률이다.

감정평가에 관한 규칙상 시산가액 조정에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①평가대상물건별로 정한 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액을 시산가액이라 한다.
2. ②평가대상물건의 시산가액은 감정평가 3방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법으로 산정한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다.
3. ③시산가액 조정시 공시지가기준법과 거래사례비교법은 같은 감정평가방식으로 본다.
4. ④대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 시산가액 조정을 생략할 수 있다.
5. ⑤산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

주거분리와 여과과정에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①저가주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되는 것을 상향여과라 한다.
2. ②민간주택시장에서 저가주택이 발생하는 것은 시장이 하향여과작용을 통해 자원할당기능을 원활하게 수행하고 있기 때문이다.
3. ③주거입지는 침입과 천이현상으로 인해 변화할 수 있다.
4. ④주거분리는 도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.
5. ⑤하향여과는 고소득층 주거지역에서 주택의 개량을 통한 가치상승분이 주택개량비용보다 큰 경우에 발생한다.

부동산시장에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①부동산시장은 단기적으로 수급조절이 쉽지 않기 때문에 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
2. ②부동산의 공급이 탄력적일수록 수요증가에 따른 가격변동의 폭이 크다.
3. ③취득세의 강화는 수급자의 시장진입을 제한하여 시장의 효율성을 저해한다.
4. ④토지이용 규제로 인한 택지공급의 비탄력성은 주택공급의 가격탄력성을 비탄력적으로 하는 요인 중 하나이다.
5. ⑤주택시장에서 시장균형가격보다 낮은 수준의 가격상한규제는 장기적으로 민간주택 공급량을 감소시킨다.

A지역 임대아파트의 시장수요함수가 Qd = 100 - (1/2)P 이고, 시장공급함수는 Qs = 20 + (1/3)P 이다. 정부가 임대료를 시장균형임대료에서 36만원을 낮추었을 경우 A지역 임대아파트의 초과수요량은? (단,Qd : 수요량, Qs : 공급량, P: 임대료, 단위는 천호 및 만원이고, 다른 조건은 불변임)

1. ①30천호
2. ②32천호
3. ③40천호
4. ④52천호
5. ⑤70천호

우리나라의 부동산정보 관리정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산거래 계약과 신고 등에 관한 정보체계 구축의 법적 근거는 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣이다.
2. ②국토교통부장관 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 정보의 관리를 위하여 관계 행정기관이나 그 밖에 필요한 기관에 필요한 자료를 요청할 수 있으며, 이 경우 관계 행정기관 등은 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.
3. ③광역시장ㆍ도지사는 적절한 부동산정책의 수립 및 시행을 위하여 부동산 거래상황, 외국인 부동산 취득현황, 부동산 가격 동향 등에 관한 정보를 종합적으로 관리하고, 이를 관련 기관ㆍ단체 등에 제공해야 한다.
4. ④광역시장ㆍ도지사는 효율적인 정보의 관리 및 국민편의 증진을 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산거래의 계약ㆍ신고ㆍ허가ㆍ관리 등의 업무와 관련된 정보체계를 구축ㆍ운영해야 한다.
5. ⑤국토교통부장관은 정보체계에 구축되어 있는 정보를 수요자에게 제공할 수 있으며, 이 경우 제공하는 정보의 종류와 내용을 제한할 수 없다.

개업공인중개사의 금지행위에 해당하지 않는 것은?

1. ①경매대상 부동산의 권리분석 및 취득을 알선하는 행위
2. ②중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
3. ③중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
4. ④당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
5. ⑤중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받는 행위

민간투자사업의 추진방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식을 BTO방식이라고 한다.
2. ②사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용ㆍ수익하는 방식을 BTL방식이라고 한다.
3. ③사회기반시설의 준공 후 일정기간 동안 사업시행자에게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만료되면 시설소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되는 방식을 BOT방식이라고 한다.
4. ④BTO방식은 초등학교 교사 신축사업에 적합한 방식이다.
5. ⑤BTL방식은 사업시행자가 최종수요자에게 사용료를 직접 부과하기 어려운 경우 적합한 방식이다.

부동산관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자기관리방식은 소유자가 직접 관리하는 방식으로 단독주택이나 소형빌딩과 같은 소규모 부동산에 주로 적용된다.
2. ②위탁관리방식은 부동산관리 전문업체에 위탁해 부동산을 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다.
3. ③혼합관리방식은 관리 업무 모두를 위탁하지 않고 필요한 부분만 따로 위탁하는 방식이다.
4. ④자기관리방식은 전문성 결여의 가능성이 높으나 신속하고 종합적인 운영관리가 가능하다.
5. ⑤위탁관리방식은 관리 업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있으며 기밀유지의 장점이 있다.

부동산개발의 시장위험에 해당하지 않는 것은? (단, 다른 조건은 불변임)

1. ①이자율 상승
2. ②행정인허가 불확실성
3. ③공실률 증가
4. ④공사자재 가격급등
5. ⑤임대료 하락

부동산개발의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣상 부동산개발은 시공을 담당하는 행위를 포함한다.
2. ②부동산개발은 온전하게 운용할 수 있는 부동산을 생산하기 위한 토지와 개량물의 결합이다.
3. ③부동산개발이란 인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레저 등의 공간을 제공하기 위한 토지, 노동, 자본 및 기업가적 능력의 결합과정이다.
4. ④부동산개발은 토지조성활동과 건축활동을 포함한다.
5. ⑤부동산개발은 토지 위에 건물을 지어 이익을 얻기 위해 일정 면적의 토지를 이용하는 과정이다.

부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①시장점유마케팅전략은 AIDA원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.
2. ②고객점유마케팅전략은 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략이다.
3. ③관계마케팅전략은 생산자와 소비자의 지속적인 관계를 통해서 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
4. ④STP전략은 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 판매촉진(Promotion)으로 구성된다.
5. ⑤4P-Mix전략은 제품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 포지셔닝(Positioning)으로 구성된다.

부동산 중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①순가중개계약은 중개의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 의뢰하는 계약의 형태이다.
2. ②독점중개계약을 체결한 개업공인중개사는 자신이 거래를 성립시키지 않았을 경우 중개보수를 받지 못한다.
3. ③전속중개계약을 체결한 개업공인중개사는 누가 거래를 성립시켰는지에 상관없이 중개보수를 받을 수 있다.
4. ④공동중개계약은 다수의 개업공인중개사가 상호 협동하여 공동으로 중개 역할을 하는 것이다.
5. ⑤일반중개계약은 거래가격을 정하여 개업공인중개사에게 제시하고, 이를 초과한 가격으로 거래가 이루어진 경우 그 초과액을 개업공인중개사가 중개보수로 획득하는 방법이다.

지대이론 및 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①리카도(D. Ricardo)는 비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 법칙으로 인해 지대가 발생한다고 보았다.
2. ②마샬(A. Marshall)은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 보았다.
3. ③알론소(W. Alonso)는 각 토지의 이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다고 보았다.
4. ④호이트(H. Hoyt)는 저급주택지가 고용기회가 많은 도심지역과의 교통이 편리한 지역에 선형으로 입지한다고 보았다.
5. ⑤해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 도시 내부의 토지이용이 단일한 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다고 보았다.