2021년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자연·공간·위치·환경 속성은 물리적 개념에 해당한다.
2. ②부동산의 절대적 위치는 토지의 부동성에서 비롯된다.
3. ③토지는 생산의 기본요소이면서 소비재가 된다.
4. ④협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 한다.
5. ⑤부동산의 법률적·경제적·물리적 측면을 결합한 개념을 복합부동산이라고 한다.

토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①필지는 법률적 개념으로 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.
2. ②후보지는 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있 는 지역의 토지이다.
3. ③나지는 「건축법」에 의한 건폐율·용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 건축하지 않고 비워둔 토지이다.
4. ④표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지이다.
5. ⑤공한지는 특정의 지점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권의 토지이다.

부동산수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요곡선 기울기의 절댓값이 클수록 수요의 가격탄력성이 작아진다.
2. ②임대주택 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 임대료가 상승하면 전체 수입은 증가한다.
3. ③대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성이 크다.
4. ④일반적으로 부동산의 용도전환 가능성이 클수록 수요의 가격탄력성이 커진다.
5. ⑤수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 크다.

도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①동심원이론은 도시공간구조의 형성을 침입, 경쟁, 천이 과정으로 설명하였다.
2. ②동심원이론에 따르면 중심지에서 멀어질수록 지대 및 인구밀도가 낮아진다.
3. ③선형이론에서의 점이지대는 중심업무지구에 직장 및 생활터전이 있어 중심업무지구에 근접하여 거주하는 지대를 말한다.
4. ④선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장 및 분화가 주요 교통노선을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다.
5. ⑤다핵심이론에 따르면 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시공간구조가 형성된다.

부동산시장의 특성으로 옳은 것은?

1. ①일반상품의 시장과 달리 조직성을 갖고 지역을 확대하는 특성이 있다.
2. ②토지의 인문적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 개별화된다.
3. ③매매의 단기성으로 인하여 유동성과 환금성이 우수하다.
4. ④거래정보의 대칭성으로 인하여 정보수집이 쉽고 은밀성이 축소된다.
5. ⑤부동산의 개별성으로 인한 부동산상품의 비표준화로 복잡·다양하게 된다.

우리나라의 부동산제도와 근거법률의 연결이 옳은 것은?

1. ①토지거래허가제 - 「부동산 거래선고 등에 관한 법률」
2. ②검인계약서제 - 「부등산등기법」
3. ③토지은행제 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
4. ④개발부담금제 - 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」
5. ⑤분양가상한제 - 「건축물의 분양에 관한 법률」

포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산투자에 수반되는 총위험은 체계적 위험과 비체제적 위험을 합한 것으로, 포트폴리오를 구성함으로써 제거될 수 있는 위험은 비체제적 위험이다.
2. ②포트폴리오블 구성하는 자산들의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 감소되지 않는다.
3. ③효율적 프론티어(efficient frontier)는 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 올릴 수 있는 포트폴리오의 집합을 연결한 선이다.
4. ④무위험자산이 없는 경우의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되는데, 투자자가 위험선호형일 경우 최적포트폴리오는 위험기피형에 비해 저위험-고수익 포트폴리오가 된다.
5. ⑤위험자산으로만 구성된 포트폴리오와 무위험자산을 결합할 때 얻게 되는 직선의 기울기가 커질수록 기대초과수익률(위험프리미엄)이 커진다.

화폐의 시간가치계산에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 연금의 미래가치계수가 된다.
2. ②원금균등분할상환방식에서 매 기간의 상환액을 계산할 경우 저당상수를 사용한다.
3. ③기말에 일정 누적액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액을 계산할 경우 연금의 현재 가치계수를 사용한다.
4. ④연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수가 된다.
5. ⑤저당상수에 연금의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 현재가치가 된다.

부동산 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①역모기지(reverse mortgage)는 시간이 지남에 따라 대출잔액이 늘어나는 구조이고, 일반적으로 비소구형 대출이다.
2. ②가치상승공유형대출(SAM: Shared Appreciation Mortgage)은 담보물의 가치상승 일부분을 대출자가 사전약정에 의해 차입자에게 이전하기로 하는 조건의 대출이다.
3. ③기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여는 현물출자, 자산구성, 최저자본금을 제한하는 규정이 없다.
4. ④부채금융은 대출이나 회사채 발행 등을 통해 타인자본을 조달하는 방법으로서 저당담보부증권(MBS), 조인트벤처(joint venture) 등이 있다.
5. ⑤우리나라의 공적보증형태 역모기지제도로 현재 주택연금, 농지연금, 산지연금이 시행되고 있다.

부동산 증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분을 나타내는 증권으로서 유동화 기관의 부채로 표기되지 않는다.
2. ②CMO(Collateralized Mortgage Obligation)동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 증권을 발행할 수 있다.
3. ③부동산개발PF ABCP(Asset Backed Commercial Paper)는 부동산개발PF ABS(Asset Backed Securities)에 비해 만기가 길고, 대부분 공모로 발행된다.
4. ④MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 주택담보대출의 원리금이 회수되면 MPTS의 원리금으로 지급되므로 유동화기관의 자금관리 필요성이 원칙적으로 제거된다.
5. ⑤MBB(Mortgage Backed Bond)는 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 자산을 투자·운용할 때 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력에 해당되지 않는 사람은?

1. ①공인회계사로서 해당 분야에 3년 이상 종사한 사람
2. ②공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
3. ③감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
4. ④부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
5. ⑤자산관리회사에서 5년 이상 근무한 사람으로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람

조기상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①조기상환이 어느 정도 일어나는가를 측정하는 지표로 조기상환율(CPR: Constant Prepayment Rate)이 있다.
2. ②저당대출차입자에게 주어진 조기상환권은 풋옵션(put option)의 일종으로, 차입자가 조기상환을 한다는 것은 대출잔액을 행사가격으로 하여 대출채권을 매각하는 것과 같다.
3. ③저당대출차입자의 조기상환 정도에 따라 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 현금흐름과 가치가 달라진다.
4. ④이자율 하락에 따른 위험을 감안하여 금융기관은 대출기간 중 조기상환을 금지하는 기간을 설정하고, 위반 시에는 위약금으로 조기상환수수료를 부과하기도 한다.
5. ⑤저당대출차입자의 조기상환은 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) 투자자에게 재투자 위험을 유발한다.

부동산신탁에 있어 위탁자가 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식은?

1. ①관리신탁
2. ②처분신탁
3. ③담보신탁
4. ④개발신탁
5. ⑤명의신탁

토지개발방식으로서 수용방식과 환지방식의 비교에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 사업구역은 동일함)

1. ①수용방식은 환지방식에 비해 종전 토지소유자에게 개발이익이 귀속될 가능성이 큰 편이다.
2. ②수용방식은 환지 방식에 비해 사업비의 부담이 큰 편이다.
3. ③수용방식은 환지 방식에 비해 기반시설의 확보가 용이한 편이다.
4. ④환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.
5. ⑤환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자의 재정착이 쉬운 편이다.

공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회에서 공인중개사의 업무에 관하여 심의하는 사항으로 명시되지 않은 것은?

1. ①개업공인중개사의 교육에 관한 사항
2. ②부동산 중개업의 육성에 관한 사항
3. ③공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항
4. ④중개보수 변경에 관한 사항
5. ⑤손해배상책임의 보장 등에 관한 사항

공인중개사법령상 공인중개사의 중개대상물이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1. ①토지거래허가구역 내의 토지
2. ②가등기가 설정되어 있는 건물
3. ③「입목에 관한 법률」에 따른 입목
4. ④하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지
5. ⑤「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단

우리나라의 부동산조세제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①양도소득세와 취득세는 신고납부방식이다.
2. ②취득세와 증여세는 부동산의 취득단계에 부과한다.
3. ③양도소득세와 종합부동산세는 국세에 속한다.
4. ④상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다.
5. ⑤종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 30일이다.

부동산 권리분석에 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산 권리관계를 실질적으로 조사·확인·판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 것이다.
2. ②대상부동산의 권리관계를 조사·확인하기 위한 판독 내용에는 권리의 하자나 거래 규제의 확인·판단이 포함된다.
3. ③매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권이전을 저해하는 사항이 있는지 여부를 확인하기 위하여 공부(公簿) 등을 조사하는 일도 포함된다.
4. ④우리나라 등기는 관련 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 행하는 신청주의 원칙을 적용한다.
5. ⑤부동산 권리분석을 행하는 주체가 분석대상권리의 주요한 사항을 직접 확인해야 한다는 증거주의의 원칙은 권리분석활동을 하는 데 지켜야 할 이념이다.

감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
2. ②지역분석은 개별분석보다 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
3. ③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
4. ④유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
5. ⑤지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.

부동산 평가활동에서 부동산 가격의 원칙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①예측의 원칙이란 평가활동에서 가치형성요인의 변동추이 또는 동향을 주시해야 한다는 것을 말한다.
2. ②대체의 원칙이란 부동산의 가격이 대체관계의 유사 부동산으로부터 영향을 받는다는 것을 말한다.
3. ③균형의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산이 외부환경과 균형을 이루어야 한다는 것을 말한다.
4. ④변동의 원칙이란 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화함으로써 부동산 가격도 변화한다는 것을 말한다.
5. ⑤기여의 원칙이란 부동산의 가격이 대상부동산의 각 구성요소가 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것을 말한다.

감정평가에 관한 규칙상 현황기준 원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 감정평가조건이란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 말함)

1. ①감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능 하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
2. ②현황기준 원칙에도 불구하고 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
3. ③현황기준 원칙에도 불구하고 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
4. ④감정평가의 목적에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되어 감정평가조건을 붙여 감정평가하는 경우에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토를 생략할 수 있다.
5. ⑤현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 대상물건은 본래 용도의 효용가치가 있음을 전제함)

1. ①선박 – 거래사례비교법
2. ②건설기계 – 원가법
3. ③자동차 – 거래사례비교법
4. ④항공기 – 원가법
5. ⑤동산 - 거래사례비교법

감정평가 실무기준에서 규정하고 있는 수익환원법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.
2. ②부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.
3. ③직접환원법에서 사용할 환원율은 요소구성법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 요소구성법의 적용이 적절하지 않은 때에는 시장추출법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원을 등을 검토하여 조정할 수 있다.
4. ④할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.
5. ⑤복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·소비자물가 상승률 등을 고려하여 결정한다.