2017년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

부동산정책의 공적개입 필요성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①정부가 부동산시장에 개입하는 논리에는 부(-)의 외부효과 방지와 공공재 공급 등이 있다.
2. ②부동산시장은 불완전정보, 공급의 비탄력성으로 인한 수요ㆍ공급 시차로 인하여 시장실패가 나타날 수 있다.
3. ③정부는 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 활용하고 있다.
4. ④정부는 주민의 편의를 위해 공공재인 도로, 공원 등의 도시계획시설을 공급하고 있다.
5. ⑤공공재는 시장기구에 맡겨둘 경우 경합성과 배제성으로 인하여 무임승차(free ride) 현상이 발생할 수 있다.

부동산정책의 수단을 직접개입과 간접개입으로 구분할 때, 정부의 간접개입수단에 해당하는 것은?

1. ①공영개발사업
2. ②토지세제
3. ③토지수용
4. ④토지은행제도
5. ⑤공공임대주택 공급

프로젝트 파이낸싱(PF)에 의한 부동산개발에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①PF는 부동산개발로 인해 발생하는 현금흐름을 담보로 개발에 필요한 자금을 조달한다.
2. ②일반적으로 PF의 자금관리는 부동산 신탁회사가 에스크로우(Escrow) 계정을 관리하면서 사업비의 공정하고 투명한 자금집행을 담당한다.
3. ③일반적으로 PF의 차입금리는 기업 대출 금리보다 높다.
4. ④PF는 위험분담을 위해 여러 이해관계자가 계약관계에 따라 참여하므로, 일반개발사업에 비해 사업진행이 신속하다.
5. ⑤PF의 금융구조는 비소구금융이 원칙이나, 제한적소구금융의 경우도 있다.

부동산투자 의사결정방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①수익성지수법은 투자된 현금유출의 현재가치를 이 투자로부터 발생되는 현금유입의 현재가치로 나눈 것이다.
2. ②회계적이익률법에서는 상호배타적인 투자안일 경우에 목표이익률보다 큰 투자안 중에서 회계적 이익률이 가장 큰 투자안을 선택한다.
3. ③순현가법은 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로 순현가가 “0”보다 작으면 그 투자안을 기각한다.
4. ④내부수익률은 투자안의 순현가를 “0”으로 만드는 할인율을 의미하며, 투자자 입장에서는 최소한의 요구수익률이기도 하다.
5. ⑤회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고, 회수기간이 더 짧은 투자안을 선택하는 투자결정법이다.

부동산투자의 수익률에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①기대수익률은 투자한 부동산의 예상수입과 예상지출로 계산되는 수익률이다.
2. ②실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 실제로 달성된 수익률이다.
3. ③요구수익률은 투자자에게 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
4. ④장래 기대되는 수익의 흐름이 주어졌을 때, 요구수익률이 클수록 부동산의 가치는 증가한다.
5. ⑤투자자의 요구수익률은 체계적위험이 증대됨에 따라 상승한다.

부동산의 개념 등에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산이란 토지 및 그 정착물을 말하며, 부동산 이외의 물건은 동산이다.
2. ②부동산의 복합개념은 부동산을 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적인 측면 등으로 이해하고자 하는 것이다.
3. ③부동산은 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하고 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
4. ④동산은 용익물권과 담보물권의 설정이 가능하다.
5. ⑤넓은 의미의 부동산에는 등기ㆍ등록의 대상이 되는 항공기ㆍ선박ㆍ자동차 등도 포함된다.

토지의 자연적ㆍ인문적 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동성(위치의 고정성)으로 인해 외부효과가 발생한다.
2. ②분할ㆍ합병의 가능성은 용도의 다양성을 지원하는 특성이 있다.
3. ③용도의 다양성은 토지용도 중에서 최유효이용을 선택할 수 있는 근거가 된다.
4. ④일반적으로 부증성은 집약적 토지이용과 가격급등 현상을 일으키기도 한다.
5. ⑤토지의 인문적 특성 중에서 도시계획의 변경, 공업단지의 지정 등은 위치의 가변성 중 사회적 위치가 변화하는 예이다.

토지의 정착물과 동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산과 동산은 공시방법을 달리하며, 동산은 공신의 원칙이 인정되나 부동산은 공신의 원칙이 인정되지 않는다.
2. ②토지의 정착물 중 명인방법을 구비한 수목의 집단은 토지와 독립적인 거래의 객체가 될 수 있다.
3. ③토지의 정착물 중 도로와 교량 등은 토지와 독립적인 것이 아니라 토지의 일부로 간주된다.
4. ④제거하여도 건물의 기능 및 효용의 손실이 없는 부착된 물건은 일반적으로 동산으로 취급한다.
5. ⑤임차인이 설치한 영업용 선반ㆍ카운터 등 사업이나 생활의 편의를 위해 설치한 정착물은 일반적으로 부동산으로 취급한다.

다음 중 연립주택에 해당하는 것은?

1. ①주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택
2. ②주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
3. ③학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동 취사시설 이용세대가 전체의 50퍼센트 이상인 주택
4. ④주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
5. ⑤주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하인 주택

부동산 권리분석의 원칙에 해당하지 않는 것은?

1. ①능률성의 원칙
2. ②안전성의 원칙
3. ③탐문주의의 원칙
4. ④증거주의의 원칙
5. ⑤사후확인의 원칙

부동산 권리분석에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산의 상태 또는 사실관계, 등기능력 없는 권리 및 등기를 요하지 않는 권리관계 등 자세한 내용에 이르기까지 분석의 대상으로 하는 것이 협의의 권리분석이다.
2. ②매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권이전을 저해하는 조세체납, 계약상 하자 등을 확인하기 위해 공부 등을 조사하는 일도 포함된다.
3. ③부동산 권리관계를 실질적으로 조사, 확인, 판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 것이다.
4. ④대상부동산의 권리에 하자가 없는지 여부를 판단하는 것을 권리분석이라 한다.
5. ⑤권리분석 보고서에는 대상부동산 및 의뢰인, 권리분석의 목적, 판단결과의 표시 및 이유, 권리분석의 방법 및 성격, 수집한 자료 목록, 면책사항 등이 포함된다.

부동산평가활동에서 부동산가격의 원칙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①기여의 원칙이란 부동산가격이 대상부동산의 각 구성요소가 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것을 말한다.
2. ②최유효이용의 원칙이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 지닌 사람이 대상토지를 합법적이고 합리적이며 최고최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.
3. ③변동의 원칙이란 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화함으로써 부동산가격도 변화한다는 것을 말한다.
4. ④적합의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산구성요소의 결합에 균형이 있어야 한다는 것을 말한다.
5. ⑤예측의 원칙이란 평가활동에서 가치형성요인의 변동추이 또는 동향을 주시해야 한다는 것을 말한다.

감가수정에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①치유가능한 감가는 내용년수 항목 중에서 치유로 증가가 예상되는 효용이 치유에 요하는 비용보다 큰 경우의 감가를 의미한다.
2. ②감가수정의 방법은 직접법과 간접법이 있으며, 직접법에는 내용년수법, 관찰감가법 및 분해법이 있다. 감가수정액의 산정은 이 세가지 방법을 병용하여 산정해야 한다.
3. ③감가수정은 재조달원가에서 부동산가격에 영향을 미치는 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인 등을 고려하고, 그에 해당하는 감가수정액을 공제하여, 기준시점 현재 대상물건의 기간손익의 배분을 산정하기 위한 것이다.
4. ④감정평가대상이 되는 부동산의 상태를 면밀히 관찰한 후 감정평가사의 폭넓은 경험과 지식에 의존하는 것이 분해법이다.
5. ⑤감가요인을 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 요인으로 세분하고, 치유가능ㆍ불능항목으로 세분하여 각각의 발생감가의 합계액을 감가수정액으로 하는 방법이 관찰감가법이다.

환원이율에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①환원이율은 투하자본에 대한 수익비율로써 상각 후ㆍ세공제전의 이율을 말한다.
2. ②개별환원이율이란 토지와 건물 각각의 환원이율을 말한다.
3. ③환원이율이란 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 부동산 가격의 비율이다.
4. ④환원이율은 순수익을 자본환원해서 수익가격을 구하는 경우에 적용되며, 이는 결국 부동산의 수익성을 나타낸다.
5. ⑤세공제전 환원이율이란 세금으로 인한 수익의 변동을 환원이율에 반영하여 조정(배제)하지 않은 환원이율을 말한다.

감정평가에 관한 규칙의 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하나, 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우 등에는 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2. ②적정한 실거래가는 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래 시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가업자가 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격을 말한다.
3. ③가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
4. ④시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 "대상물건")이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
5. ⑤유사지역은 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

감정평가유형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①일괄평가란 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가하는 것을 말한다.
2. ②조건부평가란 일체로 이용되고 있는 물건의 일부만을 평가하는 것을 말한다.
3. ③구분평가란 1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가하는 것을 말한다.
4. ④현황평가란 대상물건의 상태, 구조, 이용방법 등을 있는 그대로 평가하는 것을 말한다.
5. ⑤참모평가란 대중평가가 아니라 고용주 혹은 고용기관을 위해 하는 평가를 말한다.

부동산개발과 시장 분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①부동산 개발과정에서 시장분석의 목적은 개발과 관련된 의사결정을 하기 위하여 부동산의 특성상 용도별, 지역별로 각각의 수요와 공급에 미치는 요인들과 수요와 공급의 상호 관계가 개발사업에 어떠한 영향을 미치는가를 조사ㆍ분석하는 것이다.
2. ②시장성분석은 현재와 미래의 대상 부동산에 대한 수요ㆍ공급 분석을 통해 흡수율 분석과 시장에서 분양될 수 있는 가격, 적정개발 규모 등의 예측을 한다.
3. ③지역경제분석은 지역의 경제활동, 지역인구와 소득 등 대상지역시장 전체에 대한 총량적 지표를 분석한다.
4. ④부동산 개발과정의 시장분석은 속성상 지리적ㆍ공간적 범위에 국한되지 않으며, 대상 개발사업의 경쟁력 분석에 한한다.
5. ⑤경제성분석은 구체적으로 개발사업의 수익성 여부 등을 평가한다.

부동산시장에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산시장은 부동산 재화와 서비스가 교환되는 매커니즘이기 때문에 유형의 부동산 거래는 허용되며, 무형의 이용과 관련한 권리는 제외된다.
2. ②일반적으로 부동산시장은 일반시장에 비해 거래비용이 많이 들고, 수요자와 공급자의 시장진출입이 제약을 받게 되어 완전경쟁시장이 된다.
3. ③부동산의 입지성으로 인해 소유자는 해당 부동산의 활용과 가격결정에 있어서 입지 독점권(location monopoly)을 가지며, 이것은 하위시장의 형성과 관련 있다.
4. ④정부가 제품의 품질이나 규격을 통제하는 건축기준은 양적규제의 예로 들 수 있다.
5. ⑤준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.

부동산의 수요와 공급, 균형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①부동산의 수요는 유효수요의 개념이 아니라, 단순히 부동산을 구입하고자 하는 의사만을 의미한다.
2. ②건축비의 하락 등 생산요소 가격의 하락은 주택공급곡선을 왼쪽으로 이동시킨다.
3. ③수요자의 소득이 변하여 수요곡선 자체가 이동하는 경우는 수요량의 변화에 해당한다.
4. ④인구의 증가로 부동산 수요가 증가하는 경우 균형가격은 상승하고, 균형량은 감소한다.
5. ⑤기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형 가격의 하락폭은 커지고, 균형량의 증가폭은 작아진다.

법인인 개업공인중개사가 할 수 있는 업무로 옳지 않은 것은?

1. ①상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
2. ②부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담
3. ③상업용 건축물 및 주택의 개발대행
4. ④개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
5. ⑤중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선

부동산 보유과세와 관련된 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①종합부동산세는 인별 과세이고 누진세율을 채택하고 있다.
2. ②토지에 대한 종합부동산세는 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 3억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
3. ③종합부동산세는 조세부담의 형평성을 제고하고 가격안정을 도모하기 위해 도입되었다.
4. ④종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
5. ⑤종합부동산세의 과세기준일은 재산세의 과세기준일로 한다.

상업용 부동산 시장분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①소매점포 개설을 위한 시장분석의 절차는 부지평가 → 구역분석 → 시장선택의 3단계로 이루어진다.
2. ②통계적 분석방법은 기존통계를 분석해서 시장의 지역성을 포착하고, 그 지역성을 기초로 상권의 특성을 추계하는 방법이다.
3. ③상권추정기법에는 실제조사방법, 2차 자료 이용방법, 통계적 분석방법 등이 있다.
4. ④수정허프모델에서 고객의 구매확률은 상업지의 매장면적과 상업지로의 도달거리에 의해 결정된다.
5. ⑤체크리스트법은 매출액과 비용에 영향을 미칠 것으로 예상되는 다양한 요인들을 나열하고 이를 토대로 전문가적 경험에 의존하여 시장 내 대안부지들을 체계적으로 비교ㆍ평가하는 기법이다.

부동산 조세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①재산세나 종합부동산세는 과세관청이 세액을 산정하여 납세의무자에게 교부하여 징수하는 세금인 반면, 상속세나 양도소득세는 납세의무자가 과세관청에 신고를 통해 납부하는 세금이다.
2. ②자본이득에 과세하는 양도소득세의 경우 소유자가 자산을 계속 보유함으로써 시장에서 자산거래가 위축되는 동결효과(lock-in effect)가 발생할 수 있다.
3. ③토지분 재산세의 과세대상 중 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지와 같이 생산활동에 이용되는 토지는 별도 합산하여 과세한다.
4. ④취득세의 납세의무자는 사실상 취득자이다.
5. ⑤양도소득세의 양도가액은 원칙적으로 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 따른다.

부동산마케팅전략에 관한 설명으로 옳지 않은?

1. ①시장점유마케팅전략에는 STP전략과 4P Mix전략이 있다.
2. ②시장점유마케팅전략은 AIDA원리로 대표되는 소비자중심의 마케팅전략이다.
3. ③관계마케팅전략은 생산자와 소비자의 지속적인 관계를 통해서 상호 이익이 되는 장기적인 관점의 마케팅전략이다.
4. ④STP전략 중 시장세분화 전략은 부동산시장을 명확한 여러 개의 구매자 집단으로 나누는 것을 말한다.
5. ⑤제품 포지셔닝이란 표적 고객의 마음속에 특정 상품이나 서비스가 자리 잡는 느낌을 말하며, 고객에게 자사의 상품과 서비스 이미지를 자리 잡게 디자인하는 활동을 말한다.

부동산 경기변동과 중개활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①하향시장의 경우 종전의 거래사례 가격은 새로운 매매활동에 있어 가격 설정의 상한선이 되는 경향이 있다.
2. ②상향시장에서 매도자는 가격상승을 기대하여 거래의 성립을 미루려는 반면, 매수자는 거래성립을 앞당기려 하는 경향이 있다.
3. ③중개물건의뢰의 접수와 관련하여 안정기의 경우 공인중개사는 매각의뢰와 매입의뢰의 수집이 다 같이 중요하다.
4. ④실수요 증가에 의한 공급부족이 발생하는 경우 공인중개사는 매수자를 확보해 두려는 경향을 보인다.
5. ⑤일반적으로 부동산경기는 일반경기에 비하여 경기의 변동폭이 큰 경향이 있다.

다음과 같은 조건 하에서 아파트에 대한 수요함수가 QD = -2P+ 6Y + 100 이고, P=5, Y=5인 경우, 수요의 소득탄력성(EY)은? (단, QD: 수요량, P: 가격, Y: 소득이고, 소득탄력성(EY)은 점탄력성을 말하며, 다른 조건은 동일함)

1. ①1/2
2. ②1/3
3. ③1/4
4. ④1/5
5. ⑤1/6