2024년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

공인중개사법령상 개업공인중개사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하여야 한다.
2. ②개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.
3. ③개업공인중개사는 민사집행법 에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.
4. ④개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청의 허가를 받아 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
5. ⑤개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다.

주택법령상 주택의 정의에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①민영주택은 임대주택을 제외한 주택을 말한다.
2. ②세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.
3. ③도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
4. ④에너지절약형 친환경주택은 저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 증대할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.
5. ⑤장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지ㆍ관리될 수 있는 내구성을 갖추고 있어 내부 구조를 쉽게 변경할 수 없는 주택을 말한다.

지방세법령상 토지에 관한 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상인 것은?

1. ①공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
2. ②국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
3. ③국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
4. ④산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
5. ⑤철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

건축원자재 가격의 하락에 따른 영향을 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형을 통해 설명한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①건축원자재 가격의 하락으로 인해 부동산개발부문에서 신규건설비용이 하락한다.
2. ②주어진 부동산자산가격 수준에서 부동산개발의 수익성이 높아지므로 신규건설량이 증가한다.
3. ③새로운 장기균형에서 균형공간재고는 감소한다.
4. ④새로운 장기균형에서 부동산공간시장의 균형임대료는 하락한다.
5. ⑤새로운 장기균형에서 부동산자산시장의 균형가격은 하락한다.

지방세기본법상 부동산 관련 조세 중 시ㆍ군세(광역시의 군세 포함)에 해당하는 것으로 옳게 묶인 것은?

1. ①취득세, 지방소득세
2. ②재산세, 지방소비세
3. ③재산세, 지방소득세
4. ④취득세, 등록면허세
5. ⑤등록면허세, 지방소비세

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업에 해당하지 않는 것은?

1. ①빈집정비사업
2. ②자율주택정비사업
3. ③가로주택정비사업
4. ④소규모재건축사업
5. ⑤소규모재개발사업

감정평가에 관한 규칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
2. ②감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
3. ③감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
4. ④감정평가법인등이 토지를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용해야 한다.
5. ⑤하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

감정평가 실무기준상 수익방식에 관한 내용으로 옳은 것은?

1. ①직접환원법은 복수기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
2. ②수익가액이란 수익분석법에 따라 산정된 가액을 말한다.
3. ③순수익은 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 가능총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
4. ④직접환원법에서 사용할 환원율은 투자결합법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
5. ⑤할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.

부동산 가격의 제원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산의 가격이 대체ㆍ경쟁관계에 있는 유사한 부동산의 영향을 받아 형성되는 것은 대체의 원칙에 해당된다.
2. ②부동산의 가격이 경쟁을 통해 초과이윤이 없어지고 적합한 가격이 형성되는 것은 경쟁의 원칙에 해당된다.
3. ③부동산의 가격이 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 기여하는 정도에 영향을 받아 형성되는 것은 기여의 원칙에 해당된다.
4. ④부동산의 가격이 내부적인 요인에 의하여 긍정적 또는 부정적 영향을 받아 형성되는 것은 적합의 원칙에 해당된다.
5. ⑤부동산 가격의 제원칙은 최유효이용의 원칙을 상위원칙으로 하나의 체계를 형성하고 있다.

감정평가의 지역분석에 관한 내용으로 옳은 것은?

1. ①인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
2. ②유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
3. ③동일수급권이란 대상부동산과 수요ㆍ공급 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치지 않는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다.
4. ④지역분석은 대상지역 내 토지의 최유효이용 및 대상부동산의 가격을 판정하는 것이다.
5. ⑤지역분석은 개별분석 이후에 실시하는 것이 일반적이다.

대상물건에 관한 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 700제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
2. ②주택으로 쓰는 층수가 3개 층으로 15세대가 거주할 수 있고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600제곱미터인 1개 동이며 구분소유가 아닌 건물의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
3. ③주택으로 쓰는 층수가 6개 층인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 거래사례비교법으로 하는 것을 원칙으로 한다.
4. ④주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 500제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
5. ⑤구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별ㆍ위치별 효용요인을 반영하여야 한다.

부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선을 가정하며, 다른 조건은 동일함)

1. ①단기적으로 가격이 상승해도 부동산의 공급량이 크게 증가할 수 없기 때문에 공급이 비탄력적이다.
2. ②부동산의 공급량은 주어진 가격 수준에서 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량이다.
3. ③용도전환 및 개발이 가능한 장기에는 공급의 탄력성이 커진다.
4. ④부동산의 수요량은 구매능력을 갖춘 수요자들이 구매하려는 수량이므로 유효수요를 의미한다.
5. ⑤공급의 가격탄력성이 작을수록 수요변화시 균형가격의 변동폭은 작지만 균형거래량의 변동폭은 크다.

다음 중 유량(flow)의 경제변수가 아닌 것은?

1. ①소득
2. ②수출
3. ③재산
4. ④소비
5. ⑤투자

프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①사업주의 대차대조표에 부채로 표시되어 사업주의 부채비율에 영향을 미친다.
2. ②프로젝트 자체의 수익성과 향후 현금흐름을 기초로 개발에 필요한 자금을 조달한다.
3. ③대출기관은 시행사에게 원리금상환을 요구하고, 시행사가 원리금을 상환하지 못하면 책임준공의 의무가 있는 시공사에게 채무상환을 요구할 수 있다.
4. ④금융기관은 부동산개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 체결한다.
5. ⑤프로젝트 파이낸싱의 구조는 비소구금융이 원칙이나, 제한적 소구금융의 경우도 있다.

아파트시장의 균형가격과 균형거래량에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우는 수요와 공급의 법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
2. ②균형상태인 아파트시장에서 건축원자재의 가격이 상승하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
3. ③공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
4. ④공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 변하지 않는다.
5. ⑤공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 클 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
2. ②최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
3. ③부동산투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때에는 금융감독원이 정하는 회계처리기준에 따라야 한다.
4. ④부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하여서는 아니 된다.
5. ⑤위탁관리 부동산투자회사란 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사를 말한다.

부동산금융에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①콜옵션(call option)은 저당대출 대출자에게 주어진 조기상환권이다.
2. ②금융기관은 위험을 줄이기 위해 부채감당률이 1보다 작은 대출안의 작은 순서대로 대출을 실행한다.
3. ③대출수수료와 조기상환수수료를 차입자가 부담하는 경우, 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨 질수록 하락한다.
4. ④대출조건이 동일할 경우 대출채권의 듀레이션(평균회수기간)은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 길다.
5. ⑤고정금리방식의 대출에서 총상환액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 작다.

부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①다양한 자산들로 분산된 포트폴리오는 체계적 위험을 감소시킨다.
2. ②위험회피형 투자자는 위험 증가에 따른 보상으로 높은 기대수익률을 요구한다.
3. ③동일한 자산들로 구성된 포트폴리오라도 자산들의 구성비중에 따라 포트폴리오의 수익과 위험이 달라진다.
4. ④시장상황에 대한 자산가격의 민감도가 높을수록 수익률의 표준편차는 커진다.
5. ⑤지분투자수익률은 지분투자자의 투자성과를 나타낸다.

부동산투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①영업비용비율(OER)은 운영경비(OE)를 유효총소득(EGI)으로 나눈 비율이다.
2. ②총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 부채상환가능성이 낮아진다.
3. ③채무불이행률(DR)은 유효총소득(EGI)으로 운영경비(OE)와 부채서비스(DS)를 감당할 수 있는 정도를 나타낸다.
4. ④총투자수익률(ROI)은 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 비율이다.
5. ⑤지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름(ATCF)을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

부동산 마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①시장세분화란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분화하는 것이다.
2. ②세분시장은 그 규모와 구매력 등의 특성이 측정될 수 있어야 한다.
3. ③세분시장은 개념적으로 구분될 수 있으며 마케팅 믹스 요소에 대해 동일하게 반응한 다.
4. ④표적시장이란 세분화된 시장 중 가장 효과적인 성과가 기대되어 마케팅활동의 수행대상이 되는 시장을 말한다.
5. ⑤포지셔닝은 표적시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별화된 자사제품의 개념을 정해 이를 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.

부동산투자분석에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다.
2. ②서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산의 내부수익률을 더한 것과 같다.
3. ③동일한 투자안에 대해 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
4. ④내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자의사결정을 한다.
5. ⑤투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토할 때, 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

부동산관리의 위탁관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①신뢰도가 높은 업체를 선정하는 것이 중요하다.
2. ②관리업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
3. ③오피스빌딩과 같은 대형건물의 관리에 유용하다.
4. ④관리환경 변화에 대한 예측과 적응에 유리하다.
5. ⑤자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 유리하다.