2022년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①공간으로서 토지는 지표, 지하, 공중을 포괄하는 3차원 공간을 의미한다.
2. ②자연으로서 토지는 인간의 노력에 의해 그 특성을 바꿀 수 없다.
3. ③소비재로서 토지는 그 가치가 시장가치와 괴리되는 경우가 있다.
4. ④생산요소로서 토지는 그 가치가 토지의 생산성에 영향을 받는다.
5. ⑤재산으로서 토지는 사용·수익·처분의 대상이 된다.

디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①장기균형에서 4개의 내생변수, 즉 공간재고, 임대료, 자본환원율, 건물의 신규공급량이 결정된다.
2. ②신축을 통한 건물의 신규공급량은 부동산 자산가격, 생산요소가격 등에 의해 영향을 받는다.
3. ③자본환원율은 요구수익률을 의미하며 시장이자율 등에 의해 영향을 받는다.
4. ④최초 공간재고가 공간서비스에 대한 수요량과 일치할 때 균형임대료가 결정된다.
5. ⑤건물의 신규공급량과 기존 재고의 소멸에 의한 재고량 감소분이 일치할 때 장기균형에 도달한다.

부동산시장에 대한 정부의 간접개입방식으로 옳게 묶인 것은?

1. ①임대료상한제, 부동산보유세, 담보대출규제
2. ②담보대출규제, 토지거래허가제, 부동산거래세
3. ③개발부담금제, 부동산거래세, 부동산가격공시제도
4. ④지역지구제, 토지거래허가제, 부동산가격공시제도
5. ⑤부동산보유세, 개발부담금제, 지역지구제

산업입지이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지 판단하기 위해 원료지수(material index)를 사용하였다.
2. ②베버(A. Weber)의 최소비용이론에서는 노동비, 운송비, 집적이익 가운데 운송비를 최적입지 결정에 가장 우선적으로 검토한다.
3. ③뢰쉬 (A. Lösch)의 최대수요이론에서는 입지분석에 있어 대상지역 내 원자재가 불균등하게 존재한다는 전제 하에, 수요가 최대가 되는 지점이 최적입지라고 본다.
4. ④아이사드(W. Isard)는 여러 입지 가운데 하나의 입지를 선정할 때 각 후보지역이 가지고 있는 비용최소 요인을 대체함으로써 최적입지가 달라질 수 있다는 대체원리(substitution principle)를 입지 이론에 적용하였다.
5. ⑤스미스(D. Smith)의 비용수요통합이론에서는 이윤을 창출할 수 있는 공간한계 내에서는 어디든지 입지할 수 있다는 준최적입지(suboptimal location) 개념을 강조한다.

부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①특정 투자자가 얻는 초과이윤이 이를 발생시키는데 소요되는 정보비용보다 크면 배분 효율적 시장이 아니다.
2. ②약성 효율적 시장은 정보가 완전하고 모든 정보가 공개되어 있으며 정보비용이 없다는 완전경쟁시장의 조건을 만족 한다.
3. ③부동산시장은 주식시장이나 일반적인 재화시장보다 더 불완전경쟁적이므로 배분 효율성 을 달성할 수 없다.
4. ④강성 효율적 시장에서는 정보를 이용하여 초과 이윤을 얻을 수 있다.
5. ⑤약성 효율적 시장의 개념은 준강성 효율적 시장의 성격을 모두 포함하고 있다.

주거분리와 여과과정에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①여과과정이 원활하게 작동하면 신규주택에 대한 정부지원으로 모든 소득계층이 이득을 볼 수 있다.
2. ②하향여과는 고소득층 주거지역에서 주택의 개량을 통한 가치상승분이 주태 개량비용보다 큰 경우에 발생한다.
3. ③다른 조건이 동일할 경우 고가주택에 가까이 위치한 저가주택에는 부(-)의 외부효과가 발생한다.
4. ④민간주택시장에서 불량주택이 발생하는 것은 시장실패를 의미한다.
5. ⑤주거분리현상은 도시지역에서만 발생하고, 도시와 지리적으로 인접한 근린지역에서는 발생하지 않는다.

분양가상한제로 인해 발생할 수 있는 문제점과 그 보완책을 연결한 것으로 옳지 않은 것은?

1. ①분양주택의 질 하락 - 분양가상한제의 기본 건축비 현실화
2. ②분양주택 배분 문제 - 주택청약제도를 통한 분양
3. ③분양프리미엄 유발 - 분양주택의 전매제한 완화
4. ④신규주택 공급량 감소 - 공공의 저렴한 택지 공급
5. ⑤신규주택 공급량 감소 - 신규주택건설에 대한 금융지원

정부의 주택시장 개입에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①주택은 긍정적인 외부효과를 창출하므로 생산과 소비를 장려해야 할 가치재(merit goods) 이다.
2. ②저소득층에 대한 임대주택 공급은 소득의 직접분배효과가 있다.
3. ③주택구입능력을 제고하기 위한 정책은 소득계층에 따라 달라진다.
4. ④자가주택 보유를 촉진하는 정책은 중산층 형성과 사회안정에 기여한다.
5. ⑤주거안정은 노동생산성과 지역사회에 대한 주민참여를 제고하는 효과가 있다.

부동산투자회사법상 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①최저자본금준비기간이 지난 위탁관리 부동산투자회사의 자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
2. ②자기관리 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상으로 한다.
3. ③자기관리 부동산투자회사에 자산운용 전문인력으로 상근하는 감정평가사는 해당분야에 3년 이상 종사한 사람이어야 한다.
4. ④최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(건축 중인 건축물 포함)이어야 한다.
5. ⑤위탁관리 부동산투자회사는 해당 연도 이익을 초과하여 배당할 수 있다.

부동산투자이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①변동계수는 수익률을 올리기 위해 감수하는 위험의 비율로 표준편차를 기대수익률로 나눈 값이다.
2. ②포트폴리오를 구성하면 비체계적 위험을 회피할 수 있다.
3. ③위험기피형 투자자는 위험부담에 대한 보상심리로 위험할증률을 요구수익률에 반영한다.
4. ④두 개별자산으로 구성된 포트폴리오에서 자산간 상관계수가 양수인 경우에 음수인 경우보다 포트폴리오 위험절감효과가 높다.
5. ⑤투자안의 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 해당 투자안의 수요증가로 기대수익률이 낮아져 요구수익률에 수렴한다.

부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①투자규모가 상이한 투자안에서 수익성지수(PI)가 큰 투자안이 순현재가치(NPV)도 크다.
2. ②서로 다른 투자안 A, B를 결합한 새로운 투자안의 내부수익률(IRR)은 A의 내부수익률과 B의 내부수익률을 합한 값이다.
3. ③순현재가치법과 수익성지수법에서는 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
4. ④투자안마다 단일의 내부수익률만 대응된다.
5. ⑤수익성지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.

대출상환방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①원금균등분할상환방식은 만기에 가까워질수록 차입자의 원리금상환액이 감소한다.
2. ②원리금균등분할상환방식은 만기에 가까워질수록 원리금상환액 중 원금의 비율이 높아진다.
3. ③대출조건이 동일하다면 대출기간동안 차업자의 총원리금상환액은 원금균등분할상환방식이 원리금균퉁분할상환방식보다 크다.
4. ④차입자의 소득에 변동이 없는 경우 원금균등상환방식의 총부채상환비율(DTI)은 만기에 가까워질수록 낮아진다.
5. ⑤차입자의 소득에 변동이 없는 경우 원리금균등분할상환방식의 총부채상환비율은 대출 기간동안 일정하게 유지 된다.

부동산증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①한국주택금융공사는 유동화증권의 발행을 통해 자본시장에서 정책모기지 재원을 조달할 수 있다.
2. ②금융기관은 주택저당증권(MBS)을 통해 유동성 위험을 감소시킬 수 있다.
3. ③저당담보부채권(MBB)의 투자자는 채무불이행위험을 부담한다.
4. ④저당이체증권(MPTS)은 지분형 증권이며 유동화기관의 부채로 표기되지 않는다.
5. ⑤지불이체채권(MPTB)의투자자는 조기상환위험을 부담한다.

부동산금융에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①대출채권의 듀레이션(평균 회수기간)은 만기일시상환대출이 원리금균퉁분할상환대출보다 길다.
2. ②대출수수료와 조기상환수수료를 부담하는 경우 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨질수록 상승한다.
3. ③금리하락기에 변동금리대출은 고정금리대출에 비해 대출자의 조기상환위험이 낮다.
4. ④금리상승기에 변동금리대출의 금리조정주기가 짧을수록 대출자의 금리위험은 낮아진다.
5. ⑤총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV)은 소득기준으로 채무불이행위험을 측정하는 지표이다.

부동산관리와 생애주기에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자산관리(Asset Management)란 소유자의 부를 극대화시키기 위하여 대상부동산을 포트폴리오 관점에서 관리하는 것을 말한다.
2. ②시설관리(Facility Management)란 각종 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설 사용자나 건물주의 요구에 단순히 부응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면의 관리를 말한다.
3. ③생애주기상 노후단계는 물리적·기능적 상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계로 리모벨링을 통하여 가치를 올릴 수 있다.
4. ④재산관리(Property Management)란 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의 일상적인 건물운영 및 관리뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
5. ⑤건물의 이용에 의한 마멸, 파손, 노후화, 우발적 사고 등으로 사용이 불가능할 때까지의 기간을 물리적 내용연수라고 한다.

건물의 관리방식에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①위탁관리방식은 부동산관리 전문업체에 위탁해 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다.
2. ②혼합관리방식은 필요한 부분만 일부 위탁하는 방식으로 관리자들간의 협조가 긴밀하게 이루어진다.
3. ③자기관리방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있다.
4. ④위탁관리방식은 외부 전문가가 관리하므로 기밀 및 보안 유지에 유리하다.
5. ⑤혼합관리방식은 관리문제 발생시 책임소재가 명확하다.

부동산마케팅에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①STP란 시장세분화(Segrnentation), 표적시장(Target rnarket), 포지셔닝(Positioning)을 말한다.
2. ②마케팅믹스 전략에서의 4P는 유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Prornotion)을 말한다.
3. ③노벨티(novelty) 광고는 개인 또는 가정에서 이용되는 실용적이며 장식적인 물건에 상호·전화번호 등을 표시하는 것으로 분양광고에 주로 활용된다.
4. ④관계마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적인 상호작용을 중요시하는 전략을 말한다.
5. ⑤AIDA 원리에 따르면 소비자의 구매의사 결정은 행동(Action), 관심(Interest), 욕망(Desire), 주의(Attention)의 단계를 순차적으로 거친다.

에스크로우(Escrow)에 관한 절명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산매매 및 교환 등에 적용된다.
2. ②권리관계조사, 물건확인 등의 업무를 포함한다.
3. ③매수자, 매도자, 저당대출기관 등의 권익을 보호한다.
4. ④은행이나 신탁회사는 해당 업무를 취급할 수 없다.
5. ⑤에스크로우 업체는 계약조건이 이행될 때까지 금전·문서·권원중서 등을 점유한다.

부동산 중개계약에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①순가중개계약에서는 매도자가 개업공인중개사에게 제시한 가격을 초과해 거래가 이루어 진 경우 그 초과액을 매도자와 개업공인중개사가 나누어 갖는다.
2. ②일반중개계약에서는 의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 동등한 기회로 거래를 의뢰한 다.
3. ③공인중개사법령상 당사자간에 다른 약정이 없는 경우 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다.
4. ④공동중개계약에서는 부동산거래정보망 등을 통하여 다수의 개업공인중개사가 상호 협동하여 공동으로 거래를 촉진한다.
5. ⑤독점중개계약에서는 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에도 중개보수 청구권이 발생한다.

부동산 권리분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①권리분석의 원칙에는 능률성, 안전성, 탐문주의, 증거주의 등이 있다.
2. ②건물의 소재지, 구조, 용도 등의 사실관계는 건축물대장으로 확인·판단한다.
3. ③임장활동 이전 단계 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하고 탁상으로 검토하여 1차적으로 하자의 유무를 발견하는 작업을 권리보증이라고 한다.
4. ④부동산의 상태 또는 사실관계, 등기능력이 없는 권리 및 등기를 요하지 않는 권리관계 등 자세한 내용까지 분석의 대상으로 하는 것이 최광의의 권리분석이다.
5. ⑤매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권을 저해하는 조세체납, 계약상 하자 등을 확인하기 위해 공부 등을 조사하는 일도 포함된다.

부동산 권리분석 시 등기능력이 없는 것으로 묶인 것은?

1. ①지역권, 지상권
2. ②유치권, 점유권
3. ③전세권, 법정지상권
4. ④가압류, 분묘기지권
5. ⑤저당권, 권리질권

감정평가에 관한 규칙상 원가방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①원가법과 적산법은 원가방식에 속한다.
2. ②적산법에 의한 임대료 평가에서는 대상물건의 재조달원가에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더한다.
3. ③원가방식을 적용한 감정평가서에는 부득이한 경우를 제외하고는 재조달원가 산정 및 감가수정 동의 내용이 포함되어야 한다.
4. ④입목 평가 시 소경목림(小經木林)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
5. ⑤선박 평가 시 본래 용도의 효용가치가 있으면 선체·기관·의장(艤裝)별로 구분한 후 각각 원가법을 적용해야 한다.

수익환원법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①운영경비에 감가상각비를 포함시킨 경우 상각전환원율을 적용한다.
2. ②직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
3. ③재매도가치를 내부추계로 구할 때 보유기간 경과 후 초년도 순수익을 반영한다.
4. ④할인 또는 환원할 순수익을 구할 때 자본적지출은 비용으로 고려하지 않는다.
5. ⑤요소구성법으로 환원율을 결정할 때 위험요소를 적극적으로 반영하면 환원율은 커진다.

감정평가에 관한 규칙에서 규정하고 있는 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①기업가치의 주된 평가방법은 수익환원법이다.
2. ②적정한 실거래가는 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단되는 거래가격으로서, 거래시점이 도시지역은 5년 이내, 그 밖의 지역은 3년 이내인 거래가격을 말한다.
3. ③시산가액 조정 시, 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다.
4. ④필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.
5. ⑤항공기의 주된 평가방법은 원가법이며, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.