2020년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동성으로 인해 지역분석을 필요로 하게 된다.
2. ②용도의 다양성은 최유효이용의 판단근거가 된다.
3. ③영속성은 부동산활동에 대해서 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 한다.
4. ④합병ㆍ분할의 가능성은 토지의 이행과 전환을 가능하게 한다.
5. ⑤개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산시장에서 부동산상품 간에 완벽한 대체는 불가능하다.

감정평가 실무기준상 권리금 감정평가방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.
2. ②권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있으며, 이 경우 감정평가액은 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하지 않아야 한다.
3. ③유형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 원가법을 적용하여야 한다.
4. ④무형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
5. ⑤유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.

감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳지 않은 것은?

1. ①기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
2. ②가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
3. ③동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
4. ④임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. ⑤수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①1사분면에서는 부동산공간시장의 단기공급곡선과 수요곡선에 의해 균형임대료가 결정된다.
2. ②2사분면에서는 부동산의 임대료가 가격으로 환원되는 부동산자산시장의 조건을 나타낸다.
3. ③3사분면에서 신규 부동산의 건설량은 부동산가격과 부동산개발비용의 함수로 결정된다.
4. ④4사분면에서는 신규 부동산의 건설량과 재고의 멸실량이 변화하여야 부동산공간시장의 균형을 이룰 수 있다.
5. ⑤이 모형은 부동산이 소비재이면서도 투자재라는 특성을 전제로 한다.

부동산시장에 대한 정부의 직접개입방식으로 옳게 묶인 것은?

1. ①토지비축제, 개발부담금제도
2. ②수용제도, 선매권제도
3. ③최고가격제도, 부동산조세
4. ④보조금제도, 용도지역지구제
5. ⑤담보대출규제, 부동산거래허가제

토지이용계획과 용도지역지구제에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①용도지역지구제는 토지이용규제의 대표적인 예로 들 수 있다.
2. ②용도지역지구제는 특정 토지를 용도지역이나 용도지구로 지정한 후 해당 토지의 이용을 지정목적에 맞게 제한하는 제도이다.
3. ③토지이용계획은 토지이용규제의 근간을 이루지만 법적 구속력을 가지고 있지는 않다.
4. ④용도지역지구제는 토지이용계획의 내용을 실현하는 수단으로서, 도시ㆍ군관리계획의 내용을 구성한다.
5. ⑤용도지역지구제에 따른 용도 지정 후, 관련법에 의해 사인의 토지이용이 제한되지 않는다.

화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는 부동산 투자타당성방법은?

1. ①수익성지수법(PI)
2. ②회계적수익률법(ARR)
3. ③현가회수기간법(PVP)
4. ④내부수익률법(IRR)
5. ⑤순현재가치법(NPV)

건물의 관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자가관리방식은 일반적으로 소유자의 지시와 통제 권한이 강하다.
2. ②위탁관리방식은 부동산관리를 전문적으로 하는 대행업체에게 맡기는 방식으로 사회적으로 신뢰도가 높고 성실한 대행업체를 선정하는 것이 중요하다.
3. ③혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 조치로 적합하다.
4. ④자가관리방식에 있어 소유자가 전문적 관리지식이 부족한 경우 효율적 관리에 한계가 있을 수 있다.
5. ⑤혼합관리방식에 있어 관리상의 문제가 발생할 경우, 책임소재에 대한 구분이 명확하다.

개발업자 甲이 직면한 개발사업의 시장위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①개발기간 중에도 상황이 변할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
2. ②개발기간이 장기화될수록 개발업자의 시장위험은 높아진다.
3. ③선분양은 개발업자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다.
4. ④금융조달비용의 상승과 같은 시장의 불확실성은 개발업자에게 시장위험을 부담시킨다.
5. ⑤후분양은 개발업자의 시장위험을 감소시킨다.

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발에 해당하지 않는 행위는?

1. ①토지를 건설공사의 수행으로 조성하는 행위
2. ②토지를 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
3. ③시공을 담당하는 행위
4. ④건축물을 건축기준에 맞게 용도변경하는 행위
5. ⑤공작물을 설치하는 행위

부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①저당이체증권(MPTS)의 모기지 소유권과 원리금 수취권은 모두 투자자에게 이전된다.
2. ②지불이체채권(MPTB)의 모기지 소유권은 투자자에게 이전되고, 원리금 수취권은 발행자에게 이전된다.
3. ③저당담보부채권(MBB)의 조기상환위험과 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
4. ④다계층증권(CMO)은 지분형증권으로만 구성되어 있다.
5. ⑤상업용 저당증권(CMBS)은 반드시 공적 유동화중개기관을 통하여 발행된다.

프로젝트 금융의 특징에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 원리금 상환도 해당 사업에서 발생하는 현금흐름에 근거한다.
2. ②사업주의 입장에서는 비소구(non-recourse) 또는 제한적 소구(limited-recourse) 방식이므로 상환 의무가 제한되는 장점이 있다.
3. ③금융기관의 입장에서는 부외금융(off-balance sheet financing)에 의해 채무수용능력이 커지는 장점이 있다.
4. ④금융기관의 입장에서는 금리와 수수료 수준이 높아 일반적인 기업금융보다 높은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.
5. ⑤복잡한 계약에 따른 사업의 지연과 이해당사자 간의 조정의 어려움은 사업주와 금융기관 모두의 입장에서 단점으로 작용한다.

저당대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①원금균등분할상환(CAM) 방식의 경우, 원리금의 합계가 매기 동일하다.
2. ②원리금균등분할상환(CPM) 방식의 경우, 초기에는 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 높으나, 원금을 상환해 가면서 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 줄어든다.
3. ③다른 조건이 일정하다면, 대출채권의 듀레이션(평균 회수기간)은 원리금균등분할상환(CPM) 방식이 원금균등분할상환(CAM) 방식보다 짧다.
4. ④체증분할상환(GPM) 방식은 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합한 대출방식이다.
5. ⑤거치식(Interest-only Mortgage) 방식은 대출자 입장에서 금리수입이 줄어드는 상환방식으로, 상업용 부동산 저당대출보다 주택 저당대출에서 주로 활용된다.

부동산 투자분석 기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①다른 조건이 일정하다면, 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다.
2. ②내부수익률(IRR)은 순현재가치(NPV)를 “0”으로 만드는 할인율이다.
3. ③내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 클 경우 투자한다.
4. ④순현재가치(NPV)가 “0”보다 클 경우 투자한다.
5. ⑤수익성지수(PI)가 “1”보다 클 경우 투자한다.

화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①은행으로부터 주택구입자금을 원리금균등분할상환 방식으로 대출한 가구가 매월 상환할 원리금을 계산하는 경우, 저당상수를 사용한다.
2. ②일시불의 미래가치계수는 이자율이 상승할수록 커진다.
3. ③연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
4. ④연금의 미래가치계수와 감채기금계수는 역수관계이다.
5. ⑤3년 후에 주택자금 5억원을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 계산하는 경우, 연금의 미래가치계수를 사용한다.

부동산 투자에서 위험과 수익에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①투자자의 요구수익률에는 위험할증률이 포함된다.
2. ②투자자가 위험기피자일 경우, 위험이 증가할수록 투자자의 요구수익률도 증가한다.
3. ③투자자의 개별적인 위험혐오도에 따라 무위험률이 결정된다.
4. ④체계적 위험은 분산투자에 의해 제거될 수 없다.
5. ⑤위험조정할인율이란 장래 기대소득을 현재가치로 할인할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것을 말한다.

토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①빈지는 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변 토지와 같이 소유권이 인정되며 이용실익이 있는 토지이다.
2. ②맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지이며, 건축법에 의해 원칙적으로 건물을 세울 수 없다.
3. ③법지는 택지경계와 접한 경사된 토지부분과 같이 법률상으로는 소유를 하고 있지만 이용실익이 없는 토지이다.
4. ④후보지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
5. ⑤이행지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역의 세분된 지역 내에서 용도전환이 이루어지고 있는 토지이다.

공간으로서의 부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지는 물리적 형태로서의 지표면과 함께 공중공간과 지하공간을 포함한다.
2. ②부동산활동은 3차원의 공간활동으로 농촌지역에서는 주로 지표공간이 활동의 중심이 되고, 도시지역에서는 입체공간이 활동의 중심이 된다.
3. ③지표권은 토지소유자가 지표상의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말하며, 토지와 해면과의 분계는 최고만조시의 분계점을 표준으로 한다.
4. ④지중권 또는 지하권은 토지소유자가 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리를 말하며, 물을 이용할 수 있는 권리가 이에 포함된다.
5. ⑤공적 공중권은 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위해 사용할 수 있는 권리를 말하며, 항공기 통행권이나 전파의 발착권이 이에 포함된다.

한국표준산업분류(KSIC)에 따른 부동산업의 세분류 항목으로 옳지 않은 것은?

1. ①주거용 건물 건설업
2. ②부동산 임대업
3. ③부동산 개발 및 공급업
4. ④부동산 관리업
5. ⑤부동산 중개, 자문 및 감정평가업

부동산가치의 발생요인에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①유효수요는 구입의사와 지불능력을 가지고 있는 수요이다.
2. ②효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력이다.
3. ③효용(유용성)은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
4. ④부동산은 용도적 관점에서 대체성이 인정되고 있기 때문에 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성을 가지고 있다.
5. ⑤이전성은 법률적인 측면이 아닌 경제적인 측면에서의 가치발생요인이다.

공인중개사법령에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①공인중개사법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 개업공인중개사라고 말한다.
2. ②선박법 및 선박등기법에 따라 등기된 20톤 이상의 선박은 공인중개사법에 의한 중개대상물이다.
3. ③개업공인중개사에 소속된 공인중개사인 자로서 중개업무를 수행하는 자는 소속공인중개사가 아니다.
4. ④중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
5. ⑤중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하는 자를 말한다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률상 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①거래당사자 중 일방이 지방자치단체인 경우에는 지방자치단체가 신고를 하여야 한다.
2. ②공동으로 중개한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 하며, 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.
3. ③거래당사자는 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다.
4. ④누구든지 개업공인중개사에게 부동산 거래의 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.
5. ⑤거래당사자가 부동산의 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 취소된 경우에는 취소가 확정된 날부터 60일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.

A지역 주택시장의 시장수요함수는 2QD = 200-P 이고 시장공급함수는 3QS = 60+P 이다. ( QD : 수요량, QS : 공급량, P : 가격, 단위는 만호, 만원임) 정부가 부동산거래세를 수요측면에 단위당 세액 10만원의 종량세의 형태로 부과하는 경우에 A지역 주택시장 부동산거래세의 초과부담은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①8억원
2. ②10억원
3. ③12억원
4. ④20억원
5. ⑤24억원

부동산 관련 조세는 과세주체 또는 과세권자에 따라 국세와 지방세로 구분된다. 이 기준에 따라 동일한 유형으로 분류된 것은?

1. ①취득세, 상속세, 증여세
2. ②종합부동산세, 증여세, 취득세
3. ③등록면허세, 소득세, 부가가치세
4. ④소득세, 상속세, 재산세
5. ⑤취득세, 등록면허세, 재산세