2025년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①“토지의 표시”란 지적공부에 토지의 소재ㆍ지번(地番)ㆍ지목(地目)ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 등록한 것을 말한다.
2. ②“지번”이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다.
3. ③“토지의 이동(異動)”이란 홍수나 산사태 등으로 인해 토지의 지형이 변경된 것을 말한다.
4. ④“합병”이란 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것을 말한다.
5. ⑤“분할”이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.

용도지역 내에서 용도변경이 진행되고 있는 토지는?

1. ①후보지
2. ②이행지
3. ③포락지
4. ④선하지
5. ⑤휴한지

부동산소유권의 사적제한에 해당하는 것은?

1. ①지역권
2. ②귀속권
3. ③과세권
4. ④수용권
5. ⑤경찰권

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산은 물리적 구성요소들의 결합체일 뿐만 아니라 여러가지 경제적ㆍ사회적 특성의 결합체이다.
2. ②토지의 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산상품 간에 완전한 대체는 불가능하다.
3. ③토지거래허가구역의 지정이나 해제 등으로 인해 주택가격이 하락하거나 상승하는 것은 경제적 위치의 변화에 따른 것이다.
4. ④토지는 용도전환 및 합병ㆍ분할이 가능하며, 두 개 이상의 용도가 병존할 수도 있다.
5. ⑤토지의 부동성으로 인해 부동산시장을 국지화시키며, 이로 인해 부동산의 가치는 주변 환경의 영향을 많이 받는다.

부동산 매매시장에서 수요와 공급이 동시에 변화하는 경우, 시장균형의 변화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 공급의 증가폭이 수요의 증가폭보다 크면, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
2. ②수요와 공급이 동시에 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 크면, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.
3. ③수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 수요의 증가폭과 공급의 증가폭이 같다면, 균형가격은 불변이고 균형거래량은 증가한다.
4. ④수요와 공급이 동시에 감소하는 경우, 공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 크면, 균형가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.
5. ⑤수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크면, 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.

여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①여과과정이란 시간의 흐름에 따라 특정 주택의 질적 변화와 외부성이 복합적으로 작용해 주택가치가 변하게 되면서 상이한 소득계층들의 전ㆍ출입이 진행되는 것을 말한다.
2. ②고소득층 주거지역에 인접한 저소득층 주거지역에서 주택개량을 통한 가치상승분이 주택개량비용보다 작은 경우, 상향여과과정이 발생한다.
3. ③상향여과과정은 소득증가 등의 이유로 인해 저가주택의 수요가 감소할 때 나타날 수 있다.
4. ④주거분리현상은 지리적으로 인접한 근린지역에서 뿐만 아니라 도시 전체에서도 발생할 수 있다.
5. ⑤침입과 계승의 현상으로 인해 주거입지의 변화가 나타날 수 있다.

용도지역ㆍ지구ㆍ구역제에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①용도지역ㆍ지구ㆍ구역제는 특정 토지를 용도지역 등으로 지정한 후 해당 토지를 이용목적에 맞게 적용하는 제도이다.
2. ②용적률ㆍ건폐율 등의 밀도규제와 특정행위의 허가ㆍ불허가 등의 행위규제로 구성되어 있다.
3. ③용도지역은 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
4. ④용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용하며, 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
5. ⑤용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 적용하며, 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

토지거래허가제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지거래허가구역은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 지정할 수 있다.
2. ②토지거래허가구역은 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사가 지정할 수 있다.
3. ③해당 구역에 일정한 면적을 초과하는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정하는 토지거래계약(예약을 포함)에 적용되며, 모든 증여 및 상속이 포함된다.
4. ④토지거래허가기준은 투기목적이 인정되는 일정한 경우를 제외하고는 토지거래를 허가하도록 하는 네거티브방식이다.
5. ⑤허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니한다.

토지공개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지의 공익성을 강조하는 개념으로 정부가 공공의 이익을 위하여 토지의 소유권을 제한할 수 있다는 인식을 반영하고 있다.
2. ②국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과(課)할 수 있다는 근거를 반영하고 있다.
3. ③토지의 사유재산권을 부정하고 그 보유ㆍ이용ㆍ개발이 공공복리에 적합해야 한다고 보았다.
4. ④지가의 폭등과 개발이익환수의 미비로 인해 만연한 토지투기를 근절하고자 토지공개념을 도입하였다.
5. ⑤개발부담금제도는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하여 서 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 제도이다.

부동산의 투자과정에서 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①기대수익률은 본질적으로 사후수익률을 의미한다.
2. ②기대수익률은 시장이자율에 비례하고, 자산의 위험에도 비례한다.
3. ③기대수익률이 요구수익률보다 높으면, 대상부동산의 수요가 증가하여 요구수익률이 하락한다.
4. ④명목이자율로서 무위험이자율은 실질이자율에서 물가상승률을 차감한 값이다.
5. ⑤내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우나 순현재가치가 1보다 큰 경우에는 투자하지 않는다.

부동산금융에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①부동산금융은 부동산의 매입이나 매각, 개발 등과 관련한 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 것을 말한다.
2. ②부동산이 가지고 있는 고유 특성으로 인하여 금융의 필요성이 중요해지고 있다.
3. ③부동산 신디케이션(syndication)은 부동산개발사업을 공동으로 수행하기 위해 일반투자자들의 자금과 부동산개발업자의 전문성이 결합된 투자자 집단을 말한다.
4. ④메자닌금융(mezzanine financing)은 부채방식과 지분방식의 특징을 갖고 있는 중간적 성격의 자금조달방법이다.
5. ⑤랩어라운드(wrap-around)대출은 기존대출을 상환하고 신규대출을 별도로 제공하는 방식이다.

대출상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①대출조건이 동일할 경우, 대출채권의 듀레이션(duration)은 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 점증상환, 만기일시상환의 순으로 짧다.
2. ②원리금균등분할상환의 경우, 매월 원리금을 균등하게 상환하기 때문에 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중은 상환시기에 따라 다르다.
3. ③점증상환에서는 초기에 원리금의 납입액이 이자지급액에 미치지 못할 수 있는데, 이 경우 미상환 이자가 원금에 가산되어 부(-)의 상환이 일어날 수 있다.
4. ④만기일시상환은 대출기간 동안 매월 이자만 상환하다가 만기에 일시로 원금을 상환하는 방식이며, 대출만기 시 원금의 일부를 상환하게 한 뒤 대출만기를 연장해주기도 한다.
5. ⑤원금균등분할상환의 경우, 매월 상환하는 원리금 상환 부담은 대출 초기에는 많지만 상환금액은 점차 감소한다.

한국주택금융공사법령상 주택금융신용보증기금의 용도로 명시하지 않은 것은?

1. ①신용보증채무의 이행
2. ②차입금의 원리금 상환
3. ③금융기관에의 예치(預置)
4. ④기금의 육성을 위한 연구ㆍ개발
5. ⑤기금의 조성ㆍ운용 및 관리를 위한 경비

부동산마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산마케팅은 소비자들이 원하는 필요와 욕구를 반영하여 시장을 세분화하고 이를 바탕으로 부동산의 제품화, 가격산정, 입지선정 및 촉진활동 등 마케팅 전략을 세워서 부동산을 매매하고 임대차하는 일련의 과정을 말한다.
2. ②시장세분화란 전체 시장을 일정한 기준에 의해 동질적인 세분시장으로 구분하는 과정을 말한다.
3. ③표적시장이란 마케팅 환경변화에 대응하여 경쟁사와의 관계에서 자사가 보유한 역량과 자원으로 최대한의 시장성과를 얻을 수 있는 최적의 시장을 말한다.
4. ④포지셔닝이란 경쟁우위 달성을 위해 경쟁제품과 다르게 인식되도록 마케팅믹스를 사용하여 고객의 마음속에 제품의 위치를 심어주는 과정을 말한다.
5. ⑤AIDA 원리는 고객의 구매의사 결정단계를 심리적 발전단계에 맞춘 것으로 행동(Action), 관심(Interest), 욕망(Desire), 주목(Attention)의 순서를 거친다.

도시 및 부동산개발에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①｢도시 및 주거환경정비법｣상 “재개발사업”이란 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
2. ②｢개발이익 환수에 관한 법률｣상 “개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 점유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.
3. ③｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상 “공동구”란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.
4. ④｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣상 “부동산개발업”이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
5. ⑤｢도시개발법｣상 “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설의 유형으로 옳지 않은 것은?

1. ①공공ㆍ문화체육시설: 광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지
2. ②유통ㆍ공급시설: 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류저장 및 송유설비
3. ③보건위생시설: 장사시설ㆍ도축장ㆍ종합의료시설
4. ④방재시설: 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비
5. ⑤교통시설: 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ차량 검사 및 면허시설

공인중개사법상 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하거나 취소할 수 있는 경우에 해당하지 않는 것은?

1. ①개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우
2. ②거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
3. ③업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우
4. ④천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다는 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우
5. ⑤최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리의 대상물에 해당하지 않는 것은?

1. ①토지
2. ②건물 그 밖의 토지의 정착물
3. ③｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목
4. ④｢건설기계관리법｣에 따른 건설기계
5. ⑤｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따른 공장재단, 광업재단

부동산조세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①취득세는 취득관련 조세로 지방세이다.
2. ②재산세는 보유관련 조세로 국세이다.
3. ③종합부동산세는 보유관련 조세로 국세이다.
4. ④상속세는 취득관련 조세로 국세이다.
5. ⑤양도소득세는 처분관련 조세로 국세이다.

조세의 분류에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①조세부담의 전가여부에 따라 보통세와 목적세로 분류한다.
2. ②과세권자에 따라 직접세와 간접세로 분류한다.
3. ③납세자의 담세능력 고려여부에 따라 인세와 물세로 분류한다.
4. ④과세표준의 계산단위에 따라 독립세와 부가세로 분류한다.
5. ⑤독립된 세원유무에 따라 종가세와 종량세로 분류한다.

취득세 부과 대상물건의 취득은 승계취득ㆍ원시취득ㆍ간주취득으로 분류하는 바, 원시취득에 해당하지 않는 것은?

1. ①간척에 의한 토지의 취득
2. ②증축에 의한 건축물의 취득
3. ③제조에 의한 항공기의 취득
4. ④종류변경에 의한 차량의 취득
5. ⑤공유수면매립에 의한 토지의 취득

부동산경매에서 말소기준권리에 해당하지 않는 것은?

1. ①압류
2. ②가압류
3. ③전세권
4. ④저당권
5. ⑤지상권

부동산권리분석활동을 위한 자료의 조사ㆍ확인 및 분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령｣상 지적도에 기재된 분석대상 부동산의 지목이 '공' 으로 표기되어 있어, 지목을 공원으로 판단하였다.
2. ②구거는 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지로 지적도에는 '구' 로 표기한다.
3. ③유지(溜池)는 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지로 지적도에는 '유' 로 표기한다.
4. ④건물의 소재지, 구조, 용도 등의 사실관계를 건축물대장을 통하여 확인ㆍ판단하였다.
5. ⑤권리분석보고서에는 대상부동산 및 의뢰인, 권리분석의 목적, 판단결과의 표시 및 이유, 권리분석의 방법 및 성격, 수집한 자료의 목록 및 면책사항 등이 포함된다.

대상물건의 감정평가는 주된 방법의 감정평가방법을 적용하되, 다른 감정평가방식에 속한 하나 이상의 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토하여야 한다. 이러한 시산가액조정의 유의사항에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①단가와 총액의 관계는 시장증거(market evidence)를 바탕으로 분석한다.
2. ②관련 자료의 활용 적부를 검토한다.
3. ③가치형성요인의 분석에서 누락이 있었는지 검토한다.
4. ④각각의 시산가액에 가중치를 두어 조정이 가능하다.
5. ⑤시산가액 조정 시 공시지가기준법과 거래사례비교법은 같은 감정평가방식으로 본다.

감정평가에 관한 규칙상 '적정한 실거래가'에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①도시지역의 경우, 거래시점이 4년 이내의 것이어야 한다.
2. ②도시지역이 아닌 경우, 거래시점이 6년 이내의 것이어야 한다.
3. ③적정한 실거래가의 기준이 되는 도시지역에 계획관리지역이 포함된다.
4. ④｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 신고된 실제 거래가격이어야 한다.
5. ⑤실거래가는 인근지역 지가수준과의 차이와 관계없이 적정한 실거래가로 인정되어야 한다.