2026년 감정평가사 1차 부동산학원론 기출문제

부동산과 준부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

1. ①적재용량 25톤인 덤프트럭은 등록을 통해 소유권을 공시한다.
2. ②총톤수 25톤인 범선(帆船)은 등기를 통해 소유권을 공시한다.
3. ③토지에서 경작되는 농작물은 명인방법을 갖추더라도 토지의 일부로 취급된다.
4. ④토지에 부착된 한 그루의 수목은 ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목등기를 할 수 없다.
5. ⑤토지에 부착된 한 그루의 수목은 명인방법을 갖추면 토지와는 독립한 물건으로 취급된다.

오피스텔 관련법규의 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①주택법령상 준주택에 속한다.
2. ②건축법령상 용도별 건축물의 종류에 있어 업무시설에 속한다.
3. ③사무구획별로 발코니를 설치할 수 있다.
4. ④사무구획별 전용면적에 상관없이 바닥난방을 할 수 있다.
5. ⑤전용면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정한다.

부동산등기제도에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①임차권과 권리질권은 등기할 수 없다.
2. ②｢부동산등기법｣상 예고등기제는 현재 시행되고 있다.
3. ③부동산의 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구, 병구를 둔다.
4. ④등기권리의 순위는등기기록 중다른구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다.
5. ⑤구분건물(區分建物)의 등기기록은 표제부가 2개로서 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 있다.

디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①임대료, 자산가격, 신규건설비용, 공간재고 등 4개 내생변수의 장기균형이 결정된다.
2. ②지역경제변수인 소득, 인구 또는 고용이 증가하면 부동산공간시장에서 임대료는 단기적으로 하락한다.
3. ③부동산자산시장에서 자산가격은 자본투자에 대한 요구수익률을 의미하는 내생변수이다.
4. ④건물의 신규건설량과 최초 공간재고가 일치할 때 장기균형에 도달한다.
5. ⑤건축원자재 가격이 하락하면 새로운 장기균형에서 균형공간재고는 증가한다.

효율적 시장이론(efficient market theory)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①효율적 할당(efficient allocation)이란 위험과 무관하게 모든 투자대안의 수익률이 동일하도록 자원이 할당되는 것을 말한다.
2. ②강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 부합되는 시장이며, 어느 시장참여자도 초과이윤을 획득할 수 없다.
3. ③약성 효율적 시장은 공표된 모든 정보를 지체없이 시장가치에 반영하는 시장이므로 기술적 분석을 통해 초과이윤을 획득할 수 없다.
4. ④약성ㆍ준강성ㆍ강성 효율적 시장 모두 정보비용이 존재하지 않는다.
5. ⑤불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다.

도시와 도시화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①일반적으로 도시화의 4단계는 도시화(urbanization), 교외화(suburbanization), 탈도시화(disurbanization), 재도시화(reurbanization)로 설명된다.
2. ②도시화를 측정하는 지표로는 인구지표, 토지이용지표, 농촌요소의 쇠퇴와 도시요소의 증대를 나타내는 경제활동지표 등을 활용한다.
3. ③도시스프롤(urban sprawl) 현상은 도시의 팽창에 따라 도시가 무질서하게 교외로 확대되어 가는 현상을 말한다.
4. ④가도시화(pseudo-urbanization)는 도시의 인구가 도시 밖으로 벗어나 감소하는 현상을 말한다.
5. ⑤도시재생(urban regeneration)은 낙후된 기존 도시지역에 새로운 기능을 도입하거나 창출함으로써 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적 환경을 향상시키는 활동을 말한다.

부동산시장의 특성으로 옳지 않은 것은?

1. ①지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산시장은 지역에 따라 여러 개의 부분시장으로 세분된다.
2. ②시장상황의 변화에 따른 수급조절이 어렵기 때문에 부동산시장에서는 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.
3. ③부동산에는 법적 제한이 많기 때문에 부동산시장이 왜곡되고 시장의 조절기능이 저하된다.
4. ④부동산은 대체가능성이 낮은 재화이기에 부동산시장에서는 공매(short selling)가 빈번하게 발생한다.
5. ⑤부동산이 고가의 상품이기 때문에 부동산시장은 자금의 유용성에 큰 영향을 받는다.

주거기본법상 주거정책의 기본원칙에 해당하지 않는 것은?

1. ①소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것
2. ②양질의 주택 건설을 촉진하고, 국민주택 공급을 확대할 것
3. ③주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록 할 것
4. ④주택이 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것
5. ⑤장애인ㆍ고령자 등주거약자가 안전하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록지원할것

우리나라의 부동산제도와 그 근거법률의 연결이 옳은 것은?

1. ①투기과열지구- ｢주택법｣
2. ②분양가상한제- ｢건축물의 분양에 관한 법률｣
3. ③토지거래허가제- ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣
4. ④조정대상지역- ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣
5. ⑤토지비축제- ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣

조세의 사용목적 여부 및 과세권자에 따른 분류기준을 함께 적용할 때, 동일한 유형의 조세로 묶인 것은?

1. ①상속세, 농어촌특별세
2. ②취득세, 교육세
3. ③지역자원시설세, 지방교육세
4. ④재산세, 종합부동산세
5. ⑤등록면허세, 교통ㆍ에너지ㆍ환경세

부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①수익성지수(PI)가 '1'보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
2. ②내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다.
3. ③순현재가치(NPV)법은 자본비용으로 재투자한다고 가정하며 가치가산의 원리가 적용된다.
4. ④다른 조건이 일정하다면 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다.
5. ⑤투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토하는 경우 순현재가치(NPV)법과 내부수익률(IRR)법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

우리나라에 상장된 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①소액으로 투자가 가능한 부동산 직접투자상품이다.
2. ②유가증권시장에서 거래되기 때문에 유동성을 확보할 수 있다.
3. ③오피스, 상업시설 등 특정 부동산 유형에 전문화된 투자가 가능하다.
4. ④국내에서 투자지역을 다변화할 수 있으며 해외 부동산에도 투자가 가능하다.
5. ⑤투자시 운영자금수입(FFO: Funds From Operation) 등 배당관련 지표를 고려할 필요가 있다.

부동산증권에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①저당이체증권(MPTS)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다.
2. ②저당이체채권(MPTB)의 발행자는 조기상환위험을 부담하며 투자자는 채무불이행위험을 부담한다.
3. ③저당담보부채권(MBB)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다.
4. ④다른 조건이 일정할 때 시장금리가 표면금리보다 높은 경우 저당담보부채권(MBB)의 발행가격은 높아진다.
5. ⑤다른 조건이 일정할 때 저당이체채권(MPTB)의 듀레이션(duration)은 조기상환이 많이 일어난 경우가 조기상환이 없는 경우보다 길다.

한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①가입자가 오래 생존하는 장수명(長壽命)위험은 공사가 부담하며, 가입 이후 담보주택의 가격이 하락하는 가격위험은 가입자가 부담한다.
2. ②다른 조건이 동일한 경우 담보주택가격이 높을수록, 가입자의 나이가 적을수록 월지급금은 높아진다.
3. ③다른 조건이 동일한 경우 주택연금 가입 후 담보주택의 가격이 상승하면 월지급금도 주택가격에 연동되어 상승한다.
4. ④신청인의 보유주택수가 1주택이라면 주택가격과 거주여부에 관계없이 가입이 가능하며, 2주택 이상인 경우 1주택 이외의 주택 처분을 조건으로 가입이 가능하다.
5. ⑤월지급금의 기준이 되는 주택가격은 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시가격을 적용하며, 신청인이 원하면 외부 감정평가업자(감정평가법인등)의 감정평가액으로 할 수 있다.

지분금융(equity financing)에 해당하지 않는 것은?

1. ①부동산펀드
2. ②조인트벤처
3. ③부동산신디케이트
4. ④부동산투자회사(REITs)
5. ⑤자산담보부기업어음(ABCP)

부동산관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①자기관리는 관리의 전문성이 부족하나 비용이 적게 들고 임대료나 관리비의 객관적산정이 용이하다.
2. ②위탁관리는 전문관리업자에게 위탁하여 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다.
3. ③혼합관리는 필요한 부분만 위탁하여 관리비 절감 및 효과적 운용이 가능하나 책임소재가 불분명하다.
4. ④자기관리는 고객에 대한 정보관리가 쉽고 부동산에 관한 기밀유지와 보안관리가 용이하다.
5. ⑤위탁관리는 부동산 환경의 변화에 능동적으로 대응할 수 있으나 하자발생시 신속한 대응이 어렵다.

감정평가 실무기준상 감정평가업자의 수임제한 이유에 해당하지 않는 것은?

1. ①의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우
2. ②대상물건이 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 경우
3. ③감정평가 의뢰의 내용이 감정평가관계법규나 감정평가 실무기준에 위배되는 경우
4. ④위법ㆍ부당한 목적으로 감정평가를 의뢰하는 것이 명백한 경우
5. ⑤의뢰받은 감정평가 수행에 필요한 인력과 전문성을 보유하지 못한 경우

감정평가 실무기준상 건물의 감정평가방법으로 옳지 않은 것은?

1. ①재조달원가를 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가를 산정할 수 있다.
2. ②건물의 일부가 도시ㆍ군계획시설에 저촉되어 저촉되지 않은 잔여부분이 건물로서 효용가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외하고, 잔여부분만으로도 독립건물로서의 가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 잔여부분의 벽체나 기둥 등의 보수에 드는 비용 등을 고려하여 감정평가한다.
3. ③건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만, 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다.
4. ④기존 건물 상층부에 증축한 건물 증축부분의 장래보존연수는 기존 건물의 장래보존연수 범위에서 적용하여 감가수정한다.
5. ⑤실지조사 시 의뢰되지 않은 공부상 미등재 건물이 있는 경우에는 의뢰인에게 감정평가 포함 여부를 확인하여 실측면적을 기준으로 감정평가할 수 있다.

감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가방법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①산림을감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가해야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
2. ②과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다.
3. ③항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다.
4. ④광업권을 감정평가할 때에 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정한다.
5. ⑤소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다.

거래사례비교법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

1. ①거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. ②시점수정은 대상물건의 가격 변동률로 함이 원칙이다.
3. ③감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
4. ④인근지역에 적정한 거래사례가 없는 경우 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 거래사례를 적용할 수 있다.
5. ⑤거래사례와 대상물건 간에 종별ㆍ유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에는 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별화ㆍ구체화하여야 한다.

부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①신탁부동산은 수탁자 개인재산으로부터 독립한 재산으로 취급되므로 개인 채권자의 강제집행이 배제된다.
2. ②신탁기간 중 소유자가 자금이 필요하면 일정한 조건 하에 신탁수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 차입할 수 있다.
3. ③관리신탁은 해외교포나 고령자 등 부동산을 직접 관리하기 곤란하거나 전문지식이 부족한 경우에 주로 활용된다.
4. ④처분신탁은 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산이나 대형ㆍ고가의 부동산을 효율적으로 처분할 수 있다.
5. ⑤담보신탁은 금융기관 입장에서 부동산관리가 자유로우나 법원 경매에 비해 환가절차가 복잡하다.