2018년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①토지소유자는 법률의 범위내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
2. ②민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다.
3. ③토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
4. ④토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
5. ⑤토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다.

민간임대주택에 관한 특별법상 위탁관리형 주택임대 관리업으로 등록한 경우 주택임대관리업자가 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 할 수 있는 업무에 해당하지 않는 것은?

1. ①임차인의 대출알선
2. ②임대차계약의 체결·갱신
3. ③임차인의 입주·명도
4. ④임대료의 부과·징수
5. ⑤시설물 유지·개량

아파트매매시장에서 수요량과 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격이고, 아파트와 단독주택은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

1. ①아파트가격 하락이 예상되면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 하향으로 이동하게 된다.
2. ②실질소득이 증가하면 수요곡선은 좌하향으로 이동하게 된다.
3. ③대체재인 단독주택의 가격이 상승하면 아파트의 수요곡선은 우상향으로 이동하게 된다.
4. ④아파트 담보대출 금리가 하락하면 수요량의 변화로 동일한 수요곡선상에서 상향으로 이동하게 된다.
5. ⑤아파트 거래세가 인상되면 수요곡선은 우상향으로 이동하게 된다.

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①차액지대는 토지의 위치를 중요시하고 비옥도와는 무관하다.
2. ②준지대는 토지사용에 있어서 지대의 성질에 준하는 잉여로 영구적 성격을 가지고 있다.
3. ③절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생한다.
4. ④경제지대는 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액이다.
5. ⑤입찰지대는 토지소유자의 노력과 희생 없이 사회 전체의 노력에 의해 창출된 지대이다.

다음 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①레일리(W. Reilly)는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 크기에 반비례하고 거리의 제곱에 비례한다고 보았다.
2. ②베버(A. Weber)는 운송비·노동비·집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.
3. ③캔버스(P. Converse)는 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.
4. ④허프(D. Huff)는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 보았다.
5. ⑤크리스탈러(W. Christaller)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 모두 동일함)

1. ①불완전경쟁시장에서도 할당효율적 시장이 이루어질 수 있다.
2. ②진입장벽의 존재는 부동산시장을 불완전하게 만드는 원인이다.
3. ③부동산시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장(sub-market)별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.
4. ④강성 효율적 시장에서도 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다.
5. ⑤부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장(sub-market)에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.
2. ②부동산경기변동은 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
3. ③부동산경기와 일반경기는 동일한 주기와 진폭으로 규칙적·반복적으로 순환한다.
4. ④부동산경기가 상승국면일 경우, 직전에 거래된 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
5. ⑤업무용 부동산의 경우, 부동산경기의 하강국면이 장기화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다.

부동산시장에서 시장실패의 원인으로 틀린 것은?

1. ①공공재
2. ②정보의 비대칭성
3. ③외부효과
4. ④불완전경쟁시장
5. ⑤재화의 동질성

부동산 관련 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것은?

1. ①취득세
2. ②재산세
3. ③종합부동산세
4. ④상속세
5. ⑤양도소득세

토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.
2. ②용도지역·지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.
3. ③개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지 소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.
4. ④부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다.
5. ⑤토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있다.
2. ②주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.
3. ③정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.
4. ④정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.
5. ⑤공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.

부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.
2. ②개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.
3. ③무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
4. ④투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.
5. ⑤평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.

화폐의 시간가치와 관련한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①잔금비율과 상환비율의 합은 ‘0’이 된다.
2. ②연금의 현재가치계수와 감채기금계수는 역수관계에 있다.
3. ③원금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당 대출의 매기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다.
4. ④원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 단리 방식이다.
5. ⑤현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.

우리나라 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명 중 틀린 것은?

1. ①자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.
2. ②위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자 회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
3. ③공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.
4. ④위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.
5. ⑤부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 가능하다.

사업주(sponsor)가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 프로젝트 회사를 위한 별도의 보증이나 담보 제공은 없음)

1. ①프로젝트 금융의 상환재원은 사업주의 모든 자산을 기반으로 한다.
2. ②사업주의 재무상태표에 해당 부채가 표시된다.
3. ③해당 프로젝트가 부실화되더라도 대출기관의 채권회수에는 영향이 없다.
4. ④일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.
5. ⑤프로젝트 사업의 자금은 차주가 임의로 관리한다.

다음 자금조달 방법 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것은?

1. ①주택상환사채
2. ②신탁증서금융
3. ③부동산투자회사(REITs)
4. ④자산담보부기업어음(ABCP)
5. ⑤주택저당채권담보부채권(MBB)

감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

1. ①원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. ②수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
3. ③가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
4. ④거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. ⑤인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.