2022년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?

1. ①구거
2. ②다년생 식물
3. ③가식중인 수목
4. ④교량
5. ⑤담장

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다.
2. ②토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다.
3. ③토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다.
4. ④토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장·단기적으로 완전비탄력적이다.
5. ⑤토지는 영속성으로 인해 물리적·경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다.

토지는 사용하는 상황이나 관계에 따라 다양하게 불리는 바, 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

1. ①도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시개발사업 전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 토지소유자에게 재분배하는 토지를 환지(換地)라 한다.
2. ②토지와 도로 등 경계사이의 경사진 부분의 토지를 법지(法地)라 한다.
3. ③고압송전선로 아래의 토지를 선하지(線下地)라 한다.
4. ④소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다.
5. ⑤도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지를 체비지(替費地)라 한다.

부동산경기변동에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①상향시장 국면에서는 부동산가격이 지속적으로 하락하고 거래량은 감소한다.
2. ②후퇴시장 국면에서는 경기상승이 지속적으로 진행되어 경기의 정점에 도달한다.
3. ③하향시장 국면에서는 건축허가신청이 지속적으로 증가한다.
4. ④회복시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 바뀌는 경향이 있다.
5. ⑤안정시장 국면에서는 과거의 거래가격을 새로운 거래가격의 기준으로 활용하기 어렵다.

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
2. ②부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격탄력성이 크므로 단기 수급조절이 용이하다.
3. ③부동산시장은 규모, 유형, 품질 등에 따라 세분화 되고, 지역별로 구분되는 특성이 있다.
4. ④부동산시장에서는 일반적으로 매수인의 제안가격과 매도인의 요구가격 사이에서 가격이 형성된다.
5. ⑤부동산시장은 불완전하더라도 할당효율적일 수 있다.

부동산정책과 관련된 설명으로 옳은 것은?

1. ①분양가상한제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있다.
2. ②토지비축제도(토지은행)와 부동산가격공시제도는 정부가 간접적으로 부동산시장에 개입하는 수단이다.
3. ③법령상 개발부담금제가 재건축부담금제보다 먼저 도입되었다.
4. ④주택시장의 지표로서 PIR(Price to Income Ratio)은 개인의 주택지불능력을 나타내며, 그 값이 클수록 주택구매가 더 쉽다는 의미다.
5. ⑤부동산실명제의 근거 법률은 ｢부동산등기법｣이다.

부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①투자자는 부동산의 자산가치와 운영수익의 극대화를 위해 효과적인 자산관리 운영전략을 수립할 필요가 있다.
2. ②금리상승은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
3. ③동일 투자자산이라도 개별투자자가 위험을 기피할수록 요구수익률이 높아진다.
4. ④민감도분석을 통해 미래의 투자환경 변화에 따른 투자가치의 영향을 검토할 수 있다.
5. ⑤순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①개별자산의 기대수익률 간 상관계수가 “0”인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소효과가 최대로 나타난다.
2. ②포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 가중평균하여 구한다.
3. ③동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다.
4. ④무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다.
5. ⑤최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다.
2. ②자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
3. ③순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
4. ④투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
5. ⑤부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.

부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
2. ②투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
3. ③세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
4. ④투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.
5. ⑤총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.

주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다.
2. ②주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유를 촉진시킬 수 있다.
3. ③주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다.
4. ④주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포괄한다.
5. ⑤주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.

주택연금(주택담보노후연금) 관련 법령상 주택연금의 보증기관은?

1. ①한국부동산원
2. ②신용보증기금
3. ③주택도시보증공사
4. ④한국토지주택공사
5. ⑤한국주택금융공사

자산유동화에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①유동화자산이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권·부동산 기타의 재산권을 말한다.
2. ②양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니한다.
3. ③유동화자산의 양도는 매매 또는 교환에 의한다.
4. ④유동화전문회사는 유한회사로 한다.
5. ⑤PF 자산담보부 기업어음(ABCP)의 반복적인 유동화는 금융감독원에 등록한 자산유동화계획의 기재내용대로 수행하여야 한다.

공공주택 특별법령상 공공임대주택에 해당하지 않는 것은?

1. ①영구임대주택
2. ②국민임대주택
3. ③분양전환공공임대주택
4. ④공공지원민간임대주택
5. ⑤기존주택등매입임대주택

부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①시장점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다.
2. ②적응가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다.
3. ③마케팅믹스란 기업의 부동산 상품이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다.
4. ④시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구·경제적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 것을 말한다.
5. ⑤고객점유 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.

감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다.
2. ②감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
3. ③감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
4. ④감정평가법인등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다.
5. ⑤감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

1. ①국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다.
2. ②표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
3. ③국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정하고, 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
4. ④국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다.
5. ⑤표준공동주택가격은 개별공동주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
2. ②하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
3. ③거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다.
4. ④감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하“주된 방법”이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.
5. ⑤감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.