2024년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동성으로 인해 외부효과가 발생하지 않는다.
2. ②개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 쉽다.
3. ③부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 탄력적이다.
4. ④용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다.
5. ⑤영속성으로 인해 부동산 활동에서 토지는 감가상각을 고려하여야 한다.

부동산개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산개발의 타당성분석 과정에서 시장분석을 수행하기 위해서는 먼저 시장지역을 설정하여야 한다.
2. ②부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 건축물을 리모델링 또는 용도변경하는 행위(다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다)는 부동산개발에 포함된다.
3. ③민간투자사업에 있어 민간사업자가 자금을 조달하여 시설을 건설하고 일정기간 소유 및 운영을 한 후 국가 또는 지방자치단체에게 시설의 소유권을 이전하는 방식은 BOT(build-operate-transfer)방식이다.
4. ④부동산개발의 유형을 신개발방식과 재개발방식으로 구분하는 경우, 도시 및 주거환경정비법령상 재건축사업은 재개발방식에 속한다.
5. ⑤개발사업의 방식 중 사업위탁방식과 신탁개발방식의 공통점은 토지소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자에게 토지소유권을 이전하고 사업을 위탁하는 점이다.

A지역 단독주택시장의 균형변화에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요와 공급이 모두 증가하고 수요의 증가폭과 공급의 증가폭이 동일한 경우, 균형거래량은 감소한다.
2. ②수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형가격은 하락한다.
3. ③수요가 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승한다.
4. ④수요와 공급이 모두 감소하고 수요의 감소폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형거래량은 감소한다.
5. ⑤수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭과 공급의 감소폭이 동일한 경우, 균형가격은 하락한다.

저량(stock)의 경제변에 해당하는 것은?

1. ①주택재고
2. ②가계소득
3. ③주택거래량
4. ④임대료 수입
5. ⑤신규주택 공급량

입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①호이트(H. Hoty)의 선형이론은 단핵의 중심지를 가진 동심원 도시구조를 기본으로 하고 있다는 점에서 동심원이론을 발전시킨 것이라 할 수 있다.
2. ②크리스탈러(W. Christaller)는 중심성의 크기를 기초로 중심지가 고차중심지와 저차중심지로 구분되는 동심원이론을 설명했다.
3. ③해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 도시 내부의 토지이용이 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵심지역 주위에 형성된다는 점을 강조하면서, 도시공간구조가 다핵심구조를 가질 수 있다고 보았다.
4. ④베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원료지수(material index)개념을 사용했다.
5. ⑤허프(D. Huff)모형의 공간(거리)마찰계수는 도로환경, 지형, 주행수단 등 다양한 요인에 영향을 받을 수 있는 값이며, 이 모형을 적용하려면 공간(거리)마찰계수가 정해져야 한다.

부동산정책에 관한 내용으로 틀린 것은?

1. ①국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획은 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군기본계획을 말한다.
2. ②지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 활용된다.
3. ③개발권양도제(TDR)는 토지이용규제로 인해 개발행위의 제약을 받는 토지소유자의 재산적손실을 보전해주는 수단으로 활용될 수 있으며, 법령상 우리나라에서는 시행되고 있지 않다.
4. ④부동산 가격공시제도에 따라 국토교통부장관은 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사·평가하여 공시하여야 한다.
5. ⑤토지비축제는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.

부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?

1. ①택지개발지구 지정
2. ②토지거래허가제 시행
3. ③개발부담금의 부담률 인상
4. ④분양가상한제의 적용 지역 확대
5. ⑤총부채원리금상환비율(DSR) 강화

부동산투자분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①순현재가치법과 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 반영한 투자분석방법이다.
2. ②복수의 투자안을 비교할 때 투자금액의 차이가 큰 경우, 순현재가치법과 내부수익률법은 분석결과가 서로 다를 수 있다.
3. ③하나의 투자안에 있어 수익성 지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.
4. ④투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
5. ⑤내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다.

토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장한 학자는?

1. ①뢰수(A. LÖsch)
2. ②레일리(W. Reilly)
3. ③알론소(W. Alonso)
4. ④헨리 조지(H. George)
5. ⑤버제스(E. Burgess)

자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①자본환원율은 순영업소득을 부동산의 가격으로 나누어 구할 수 있다.
2. ②부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.
3. ③자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
4. ④투자위험의 증가는 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
5. ⑤서로 다른 유형별, 지역별 부동산시장을 비교하여 분석하는데 활용될 수 있다.

한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①주택소유자와 그 배우자의 연령이 보증을 위한 등기시점 현재 55세 이상인 자로서 소유하는 주택의 기준가격이 15억원 이하인 경우 가입할 수 있다.
2. ②주택소유자가 담보를 제공하는 방식에는 저당권 설정 등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다.
3. ③주택소유자가 생존해 있는 동안에만 노후생활자금을 매월 연금방식으로 받을 수 있고, 배우자에게는 승계되지 않는다.
4. ④｢주택법｣에 따른 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔의 소유자는 가입할 수 없다.
5. ⑤주택담보노후연금(주택연금)을 받을 권리는 양도·압류할 수 있다.

주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①유동화기관이 모기지 풀(mortgage pool)을 담보로 발행하는 지분성격의 증권이다.
2. ②차입자가 상환한 원리금은 유동화기관이 아닌 MBB 투자자에게 직접 전달된다.
3. ③MBB 발행자는 초과담보를 제공하지 않는 것이 일반적이다.
4. ④MBB 투자자 입장에서 MPTS(mortgage pass-throygh securities)에 비해 현금흐름이 안정적이지 못해 불확실성이 크다는 단점이 있다.
5. ⑤MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다.

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.
2. ②감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
3. ③둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4. ④하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
5. ⑤일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

원가법에서의 재조달원가에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
2. ②총량조사법, 구성단위법, 비용지수법은 재조달원가의 산정방법에 해당한다.
3. ③재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금은 제외한다.
4. ④재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함된다.
5. ⑤재조달원가를 구할 때 직접법과 간접법을 병용할 수 있다.

부동산 가격공시에 관한 법령상 부동산 가격공시제도에 관한 내용으로 틀린 것은?

1. ①표준주택으로 선정된 단독주택, 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다.
2. ②표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
3. ③개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
4. ④개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
5. ⑤시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할, 합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격을 결정·공시하여야 한다.