2016년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?

1. ①공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설문의 부지의 지목을 유지(溜地)라고 한다.
2. ②건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동차 관련 시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다.
3. ③택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다.
4. ④주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다.
5. ⑤국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용 시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물 보존지구로 지정한다.

부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
2. ②민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
3. ③기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.
4. ④준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
5. ⑤토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합 부동산이라 한다.

부동산 공급 및 공급곡선에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1. ①부동산 수요가 증가할 때 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산가격은 더 크게 상승한다.
2. ②공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대 수량이다.
3. ③해당 부동산 가격 변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급곡선상에서 점의 이동으로 나타난다.
4. ④물리적 토지공급량이 불변이라면 토지의 물리적 공급은 토지가격 변화에 대해 완전비탄력적이다.
5. ⑤용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록 공급곡선은 이전에 비해 비 탄력적이 된다.

주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1. ①고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.
2. ②고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우, 경계지역 부근의 저 소득층 주택은 할인되어 거래되고 고소득층 주택은 할증되어 거래된다.
3. ③저소득층은 다른 요인이 동일 할 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자고 소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.
4. ④고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.
5. ⑤도시 전체에서뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린 지역에서도 발생할 수 있다.

부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는 가에 따라 구분될 수 있다.
2. ②강성 효율적시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 초과 이윤을 얻을 수 없다.
3. ③강성 효율적시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.
4. ④약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.
5. ⑤준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.

부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가 상승이 동시에 나타나는 현상은?

1. ①콘드라티에프 파동(kondratiev wave)
2. ②스태그플레이션(stagflation)
3. ③디플레이션(deflation)
4. ④쥬글라 파동(juglar wave)
5. ⑤키친 파동(kitchin wave)

정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다.
2. ②공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.
3. ③정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.
4. ④시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
5. ⑤토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은택지비와 건축비로 구성된다.
2. ②도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.
3. ③현재 정부가 시행중인 정책이다.
4. ④신규 분양주택의 공급 위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.
5. ⑤주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.

정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.
2. ②토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장·군수·구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매 저에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.
3. ③부동산 거래 신고는 부동한 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매 매 계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.
4. ④주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.
5. ⑤준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별 법령상 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1. ①동일한현금흐름의투자안이라도 투자자의요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
2. ②투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
3. ③순현재가치법은 가치가 싼 원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
4. ④재투자율의 가정에 있어 순현재가치법 보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
5. ⑤회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.

부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
2. ②총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
3. ③기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
4. ④순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
5. ⑤회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순 영업소득을 산정한다.

부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
2. ②임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.
3. ③부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
4. ④부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
5. ⑤부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는가능성이 높다.

부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
2. ②MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
3. ③MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다.
4. ④고정금리대출을 시행한 대출기관은 금리상승시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.
5. ⑤2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.

대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

1. ①원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.
2. ②원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료시 누적원리금상환액이 더 크다.
3. ③대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이원금균등상환방식보다 항상 더 크다.
4. ④대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.
5. ⑤체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환 방식에 비해 이자부담이 작다.

부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.
2. ②자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.
3. ③감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리부동산투자회사의 상근 자산운용 전문 인력이 될 수 있다.
4. ④위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다
5. ⑤영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.

프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업 자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.
2. ②일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
3. ③프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접 관리한다.
4. ④프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.
5. ⑤비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
2. ②법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용 계획이 확정된 토지를구입하는 것이다.
3. ③시장성분석 단계에서는 향후 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.
4. ④토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려 주는 것이다.
5. ⑤BTO(build-transfer-operate)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용이 아닌 것은?

1. ①감정평가업자는 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2. ②시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고 가액을 말한다.
3. ③감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상제한을 받는 상태를 기준으로한다.
4. ④둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 부가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
5. ⑤하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

감정평가 과정상 지역분석과개별분석에 관한 설명으로 틀린것은?

1. ①지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
2. ②지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근 지역, 유사 지역 및 동일 수급권이다.
3. ③대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
4. ④지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
5. ⑤지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

1. ①개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 60일 이내에 이의를 신청할 수 있다.
2. ②국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 행정자치부장관의 검증을 받아야 한다.
3. ③국토교통부 장관은 일단의 공동주택 중에서 선정한 표준 주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·공시하여야 한다.
4. ④시장·군수·구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이 발생한 경우에는 7월 1일을 기준으로 하여 개별주택 가격을 결정·공시하여야 한다.
5. ⑤동 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

감정평가에 관한 규칙 제8조에 규정된 감정평가의 절차에 해당하지 않는 것은?

1. ①감정평가 의뢰
2. ②처리계획 수립
3. ③대상물건 확인
4. ④감정평가방법의 선정 및 적용
5. ⑤감정평가액의 결정 및 표시