2017년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?

1. ①부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
2. ②선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
3. ③맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.
4. ④후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
5. ⑤빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.

부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①워포드(L. Wofford)는 부동산개발위험을 법률위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.
2. ②부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로, 개발 사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.
3. ③부동산개발사업의 진행과정에서 행정의 변화에 의한 사업 인·허가 지연위험은 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험에 해당한다.
4. ④법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.
5. ⑤예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
2. ②토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
3. ③토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.
4. ④토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
5. ⑤토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.

한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?

1. ①주거용 부동산 관리
2. ②비주거용 부동산 관리
3. ③사무용 건물 관리
4. ④사업시설 유지·관리
5. ⑤아파트 관리

부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산마케팅에서 시장세분화(market segmentation)란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분하는 것이다.
2. ②부동산 마케팅에서 표적시장(target market)이란 세분된 시장 중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장을 말한다.
3. ③마케팅믹스(marketing mix)는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다.
4. ④판매촉진(Promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극·유인하기 위한 전략을 말한다.
5. ⑤부동산마케팅의 가격전략 중 빠른 자금회수를 원하고 지역구매자의 구매력이 낮은 경우, 고가전략을 이용한다.

부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①준강성 효율적 시장은 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영되어 있는 시장이다.
2. ②부동산시장에서 정보의 비대칭성은 가격형성의 왜곡을 초래할 수 있다.
3. ③부동산시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭은 커진다.
4. ④일반적으로 부동산은 일반재화에 비해 거래비용이 많이 들고, 부동산이용의 비가역적 특성 때문에 일반재화에 비해 의사결정 지원분야의 역할이 더욱 중요하다.
5. ⑤부동산은 다양한 공·사적 제한이 존재하며, 이는 부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득 향상에 기여할 수 있다.
2. ②임대료 상한을 균형가격 이하로 규제하면 임대주택의 공급과잉현상을 초래한다.
3. ③임대료 보조정책은 장기적으로 임대주택의 공급을 증가 시킬 수 있다.
4. ④정부의 규제임대료가 균형임대료보다 낮아야 저소득층의 주거비 부담 완화효과를 기대할 수 있다.
5. ⑤임대료 규제란 주택 임대인이 일전수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도다.

토지비축제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.
2. ②토지 비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.
3. ③토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.
4. ④토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.
5. ⑤공공토지의 비축에 관한 법령상 비축 토지는 각 지방자치단체에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.

부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선을 가정함)

1. ①소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 증가하고 주택가격은 상승하게 된다.
2. ②임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 증가하고 임대료는 하락할 것이다.
3. ③주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 감소한다.
4. ④주택공급의 동결효과(lock-in effecf)란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하기 위해 주택의 처분을 적극적으로 추진함으로써 주택의 공급이 증가하는 효과를 말한다.
5. ⑤토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.

투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.
2. ②수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간중의 현급수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
3. ③순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
4. ④회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택했다.
5. ⑤순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.

부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①가능총소득은 단위면적당 추정 임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.
2. ②유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고, 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
3. ③순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
4. ④세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.
5. ⑤세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.

도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.
2. ②버제스(E. Burgess)는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.
3. ③호이트(H. Hoyt)는 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.
4. ④동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 원거리에 위치한다.
5. ⑤다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요곡선이 변하지 않을 때, 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 커진다.
2. ②부동산수요가 증가하면, 부동산공급이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다.
3. ③용도변경을 제한하는 법규가 강화될수록, 공급은 이전에 비해 비탄력적이다 된다.
4. ④수요와 공급이 모두 증가하는 경우, 균형가격의 상승여부는 수요와 공급의 증가폭에 의해 결정되고 균형량은 증가한다.
5. ⑤부동산수요곡선상 수요량은 주어진 가격수준에서 부동산 구매 의사와 구매 능력이 있는 수요자가 구매하고자 하는 수량이다.

주택 공급 변화요인과 공급량 변화요인이 옳게 묶인 것은?

1. ①공급변화요인 : 주택건설업체수의 증가, 공급량 변화요인 : 주택가격 상승
2. ②공급변화요인 : 정부의 정책, 공급량 변화요인 : 건설기술개발에 따른 원가절감
3. ③공급변화요인 : 건축비의 하락, 공급량 변화요인 : 주택건설용 토지가격의 하락
4. ④공급변화요인 : 노동자 임금 하락, 공급량 변화요인 : 담보대출이자율의 상승
5. ⑤공급변화요인 : 주택경기 전망, 공급량 변화요인 : 토지이용규제 완화

주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아닌 것은?

1. ①국민주택의 건설에 대한 융자
2. ②준주택의 건설에 대한 융자
3. ③준주택의 구입에 대한 융자
4. ④국민주택규모 이상인 주택의 리모델링에 대한 융자
5. ⑤국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자

부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분 금융에 해당한다.
2. ②원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.
3. ③주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다.
4. ④주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.
5. ⑤다충저당증권(CMO)의 발행자는 동인한 저당품(mortgagepool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담조부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급은 직접개입방식이다.
2. ②개방권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.
3. ③토지선매란 토지거래허가구역내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다
4. ④토지정성평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.
5. ⑤토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

부채감당률(dedt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
2. ②부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.
3. ③부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.
4. ④부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
5. ⑤대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.

부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

1. ①부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.
2. ②평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.
3. ③보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
4. ④위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.
5. ⑤민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

부동산 투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.
2. ②대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.
3. ③부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.
4. ④총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.
5. ⑤비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.

부동산투자분석기번 중 할인현금흐름분석법(didcounted cash fiow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
2. ②장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.
3. ③현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
4. ④순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
5. ⑤할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.

부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다.
2. ②표준지공시지가에 대한 아의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.
3. ③시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다.
4. ④표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.
5. ⑤시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택가격을 결정·공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

1. ①건설기계 - 거래사례비교법
2. ②저작권 - 수익환원법
3. ③건물 - 원가법
4. ④임대료 - 임대사례비교법
5. ⑤광업재단 - 수익환원법

감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

1. ①시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정동한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
2. ②동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
3. ③기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
4. ④적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. ⑤감가수정이랑 대상물건에 대한 제조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 제조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.