2023년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병·분할을 어렵게 한다.
2. ②부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다.
3. ③부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
4. ④영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
5. ⑤개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.

부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①민법 상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
2. ②경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.
3. ③물리적 측면의 부동산에는 생산요소, 자산, 공간, 자연이 포함된다.
4. ④등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산은 준부동산으로 간주한다.
5. ⑤공간적 측면의 부동산에는 지하, 지표, 공중공간이 포함된다.

해당 부동산시장의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동하게 하는 수요변화의 요인에 해당하는 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 해당 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

1. ①대출금리의 상승
2. ②보완재 가격의 하락
3. ③대체재 수요량의 증가
4. ④해당 부동산 가격의 상승
5. ⑤해당 부동산 선호도의 감소

거미집모형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 발산형이다.
2. ②가격이 변동하면 수요와 공급은 모두 즉각적으로 반응한다는 가정을 전제하고 있다.
3. ③수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.
4. ④수요와 공급의 동시적 관계로 가정하여 균형의 변화를 정태적으로 분석한 모형이다.
5. ⑤공급자는 현재와 미래의 가격을 동시에 고려해 미래의 공급을 결정한다는 가정을 전제하고 있다.

부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

1. ①수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입 또는 임차하고자 하는 부동산의 최대수량이다.
2. ②부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과 의 관계를 나타낸 것이 공급함수이다.
3. ③공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)과 공급량은 비례관계이다.
4. ④부동산 시장수요곡선은 개별수요곡선을 수직으로 합하여 도출한다.
5. ⑤건축원자재의 가격 상승은 부동산의 공급을 축소시켜 공급곡선을 좌측(좌상향)으로 이동하게 한다.

지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설에 따르면, 비옥도 차이에 기초한 지대에 의해 비농업적 토지이용이 결정된다.
2. ②마샬(A. Marshall)의 준지대설에 따르면, 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻은 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
3. ③리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서 지대는 토지의 생산성과 운송비의 차이에 의해 결정된다.
4. ④마르크스(K. Marx)의 절대지대설에 따르면, 최열등지에서는 지대가 발생하지 않는다.
5. ⑤헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에서 지대는 마찰비용과 교통비의 합으로 산정된다.

도시공간구조이론 및 입지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①버제스(E. Burgess)의 동심원이론에서 통근자지대는 가장 외곽에 위치한다.
2. ②호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면, 도시공간구조의 성장과 분화는 점이지대를 향해 직선으로 확대되면서 나타난다.
3. ③해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에는 중심업무지구와 점이지대가 존재하지 않는다.
4. ④뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론은 운송비와 집적이익을 고려한 특정 사업의 팔각형 상권체계 과정을 보여준다.
5. ⑤레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 특정 점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지하는가에 대한 8원칙을 제시한다.

베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)

1. ①최소비용지점은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.
2. ②등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
3. ③원료지수(material index)가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호한다.
4. ④제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생산하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
5. ⑤운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①최소요구범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
2. ②최소요구치 - 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 0이 되는 곳까지의 거리
3. ③배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역
4. ④도달범위 - 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리
5. ⑤중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공되는 재화 및 서비스

부동산시장에 대한 정부의 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산투기, 저소득층 주거문제, 부동산자원배분의 비효율성은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
2. ②부동산시장실패의 대표적인 원인으로 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성이 있다.
3. ③토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정을 위해 정부가 직접적으로 개입하는 방식이다.
4. ④토지수용, 종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 부동산시장에 대한 직접개입수단이다.
5. ⑤정부가 주택시장에 개입하여 민간분양주택 분양가를 규제할 경우 주택산업의 채산성·수익성을 저하시켜 신축민간주택의 공급을 축소시킨다.

부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
2. ②기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.
3. ③정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
4. ④요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
5. ⑤부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
2. ②회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
3. ③내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
4. ④순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
5. ⑤담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.

부동산투자회사법상 '자기관리 부동산투자회사'(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
2. ②최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
3. ③주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
4. ④회사는 그 자산을 투자·운용할 때에는 전문성을 높이고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
5. ⑤주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. ①투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
2. ②채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
3. ③자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
4. ④채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴 저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
5. ⑤고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
2. ②STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
3. ③시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
4. ④표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
5. ⑤AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. ②가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
3. ③감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
4. ④일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
5. ⑤감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
2. ②국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·산정할 때에는 한국부동산원법 에 따른 한국부동산원에게 이를 의뢰하여야 한다.
3. ③표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
4. ④시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.
5. ⑤표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
2. ②지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
3. ③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
4. ④개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
5. ⑤지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.