2019년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다.
2. ②도시 ·군관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시·광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.
3. ③개발손실보상제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다.
4. ④주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.
5. ⑤재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비법령에 의해 시행되고 있다.

토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관령 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.
2. ②대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
3. ③빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전·답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
4. ④포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
5. ⑤소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전이 자연 상태로서의 토지를 말한다.

부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1. ①가격이 상승하면 공급량이 감소한다.
2. ②수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.
3. ③공급량을 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이다.
4. ④건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킨다.
5. ⑤가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.

공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

1. ①소비의 비경합적 특성이 있다.
2. ②비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.
3. ③무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.
4. ④생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.
5. ⑤비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

허프(D.Huff)모형에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함.)

1. ①중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.
2. ②모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건와 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.
3. ③모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.
4. ④교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.
5. ⑤전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.

주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.
2. ②상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.
3. ③공가(公家)의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.
4. ④주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.
5. ⑤저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층이 사용되는 것을 하향여과라 한다.

저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함.)

1. ①주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될수 있다.
2. ②주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입시 융자받을 수 있는 금액이 증가될수 있다.
3. ③주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할수 있다.
4. ④주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.
5. ⑤대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될수 있다.

정부가 시행중이 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①국토교통부장관은 도시의 무질서한 확신을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.
2. ②도시계획구역안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.
3. ③정부는 한국토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.
4. ④토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.
5. ⑤국토교통부장관을 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분하다.
2. ②부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.
3. ③도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 잇다.
4. ④지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.
5. ⑤도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.
2. ②주택법령상 분양가상한제의 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할수 있다.
3. ③분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해서이다.
4. ④주택법령상 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한 할 수 없다.
5. ⑤분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.

주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①후분향제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.
2. ②선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.
3. ③후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.
4. ④선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.
5. ⑤소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.

부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.
2. ②부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.
3. ③처분신탁은 처분방법이다 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.
4. ④관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.
5. ⑤분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.

부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
2. ②영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.
3. ③세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
4. ④세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
5. ⑤부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①분산투자효과는 포트폴리로를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.
2. ②포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
3. ③효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
4. ④효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.
5. ⑤포트폴리오이론은 투자시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.

자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.
2. ②유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.
3. ③유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.
4. ④자산담보부 기업어엄(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.
5. ⑤자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.

부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.
2. ②주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제 기준을 제정하여야 한다.
3. ③자산의 투자 ·운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
4. ④주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.
5. ⑤설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

1. ①프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.
2. ②자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.
3. ③분양형 개발사업의 핵심 상한재원은 준공 이후 발생하는 임대료·관리비 등의 영업현금흐름이다.
4. ④프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.
5. ⑤자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
2. ②감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할수 있다.
3. ③둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
4. ④하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
5. ⑤기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
2. ②시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가격이다.
3. ③사산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련하여 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
4. ④시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정한다.
5. ⑤감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
2. ②표준지공시지가는 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
3. ③표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
4. ④시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
5. ⑤개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

감정평가 과정상 지역분석과 개발분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①해당 지역내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
2. ②지역분석은 대상부동산에 대한 미시적·국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.
3. ③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
4. ④동일수습권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
5. ⑤대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.