2021년 공인중개사 부동산학개론 기출문제

토지관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

1. ①택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
2. ②필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
3. ③획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
4. ④나지는 건부지 중 건폐율·용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
5. ⑤맹지는 도로에 직접 연결되지 않은 토지이다.

도시공간구조이론 및 지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①버제스(E. Burgess)의 동심원이론에 따르면 중심업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.
2. ②호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대되면서 나타난다.
3. ③해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형이론이다.
4. ④헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에 따르면 마찰비용은 교통비와 지대로 구성된다.
5. ⑤알론소(W. Alonso)의 입찰지대곡선은 도심에서 외곽으로 나감에따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것이다.

현행 법제도상 부동산투기억제제도에 해당하지 않는 것은?

1. ①토지거래허가제
2. ②주택거래신고제
3. ③토지초과이득세
4. ④개발이익환수제
5. ⑤부동산 실권리자명의 등기제도

부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①조세의 중립성은 조세가 시장의 자원배분에 영향을 미치지 않아야 한다는 원칙을 의미한다.
2. ②양도소득세를 중과하면 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다.
3. ③조세의 사실상 부담이 최종적으로 어떤 사람에게 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다.
4. ④양도소득세는 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 것으로 타인에게 전가될 수 있다.
5. ⑤재산세와 종합부동산세는 보유세로서 지방세이다.

부동산 거래규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①주택취득 시 자금조달계획서의 제출을 요구하는 것은 주택취득을 제한하는 방법이라 볼 수 있다.
2. ②투기지역으로 지정되면 그 지역에서 건설·공급하는 도시형생활주택에 대해 분양가상한제가 적용된다.
3. ③농지취득자격증명제는 농지취득을 제한하는 제도다.
4. ④토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 토지거래계약을 체결할 경우 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.
5. ⑤부동산거래신고제는 부동산 매매계약을 체결하는 경우 그 실제 거래가격 등을 신고하게 하는 제도다.

현재 우리나라에서 시행되고 있는 주택정책수단이 아닌 것은?

1. ①공공임대주택제도
2. ②주거급여제도
3. ③주택청약종합저축제도
4. ④개발권양도제도
5. ⑤재건축초과이익환수제도

주택담보대출에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①담보인정비율(LTV)은 주택담보대출 취급시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말한다.
2. ②총부채상환비율(DTI)은 차주의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.
3. ③담보인정비율이나 총부채상환비율에 대한 구체적인 기준은 한국은행장이 정하는 기준에 의한다.
4. ④총부채원리금상환비율(DSR)은 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다.
5. ⑤변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차주에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동위험을 줄일 수 있다.

화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①현재 10억 원인 아파트가 매년 2 %씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 아파트가격을 산정하는 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
2. ②원리금균등상환방식으로 담보대출 받은 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우, 일시불의 현재가치계수를 사용한다.
3. ③연금의 현재가치계수에 감채기금계수를 곱하면 일시불의 현재가치계수이다.
4. ④임대기간 동안 월임대료를 모두 적립할 경우, 이 금액의 현재시점 가치를 산정한다면 감채기금계수를 사용한다.
5. ⑤나대지에 투자하여 5년 후 8억 원에 매각하고 싶은 투자자는 현재 이 나대지의 구입금액을 산정하는 경우, 저당상수를 사용한다.

부동산 투자수익률에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 위험회피형 투자자를 가정함)

1. ①기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우 투자자는 투자가치가 있는 것으로 판단한다.
2. ②기대수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 투자부동산에 대하여 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.
3. ③요구수익률은 투자가 이루어진 후 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.
4. ④요구수익률은 투자에 수반되는 위험이 클수록 작아진다.
5. ⑤실현수익률은 다른 투자의 기회를 포기한다는 점에서 기회비용이라고도 한다.

부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
2. ②내부수익률이란 순현가를 '1'로 만드는 할인율이고, 기대수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다.
3. ③어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 작을수록 자본회수기간이 길어진다.
4. ④순현가법에서는 재투자율로 시장수익률을 사용하고, 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용한다.
5. ⑤내부수익률법에서는 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 해당 투자안을 선택하지 않는다.

모기지(mortgage) 유동화에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①MPTS(mortgage pass-through securities)는 지분형 증권이다.
2. ②MPTB(mortgage pay-through bond)의 경우, 조기상환위험은 증권발행자가 부담하고, 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
3. ③MBB(mortgage backed bond)의 경우, 신용보강을 위한 초과담보가 필요하다.
4. ④CMO(collateralized mortgage obligation)는 상환우선순위와 만기가 다른 다수의 층(tranche)으로 구성된 증권이다.
5. ⑤우리나라의 모기지 유동화중개기관으로는 한국주택금융공사가 있다.

대출 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 고정금리 기준이고, 다른 조건은 동일함)

1. ①원리금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원금이 점차 감소한다.
2. ②원금균등상환방식의 경우, 매기 상환하는 원리금이 동일하다.
3. ③원금균등상환방식의 경우, 원리금균등상환방식보다 대출금의 가중평균상환기간(duration)이 더 짧다.
4. ④점증(체증)상환방식의 경우, 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.
5. ⑤만기일시상환방식의 경우, 원금균등상환방식에 비해 대출 금융기관의 이자수입이 줄어든다.

부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산시장이 공급자 우위에서 수요자 우위의 시장으로 전환되면 마케팅의 중요성이 더욱 증대된다.
2. ②STP전략이란 고객집단을 세분화(Segmentation)하고 표적시장을 선정(Targeting)하여 효과적으로 판매촉진(Promotion)을 하는 전략이다.
3. ③경쟁사의 가격을 추종해야 할 경우 4P Mix의 가격전략으로 시가전략을 이용한다.
4. ④관계 마케팅전략이란 고객과 공급자 간의 지속적인 관계를 유지하여 마케팅효과를 도모하는 전략이다.
5. ⑤시장점유 마케팅전략이란 부동산시장을 점유하기 위한 전략으로 4P Mix전략, STP전략이 있다.

부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①부동산개발사업 진행시 행정의 변화에 따른 사업의 인·허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.
2. ②공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말한다.
3. ③환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 택지개발 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식을 말한다.
4. ④부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 개발을 진행하기 때문에 위험성이 수반된다.
5. ⑤흡수율분석은 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것을 말한다.

부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①바이럴 마케팅(viral marketing)전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅효과를 극대화시키는 것이다.
2. ②분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 시장세분화(Segmentation) 전략에 해당한다.
3. ③아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로(Place)전략에 해당한다.
4. ④아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격(Price)전략에 해당한다.
5. ⑤고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.

원가법에서 사용하는 감가수정 방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. ①정률법에서는 매년 감가율이 감소함에 따라 감가액이 감소한다.
2. ②정액법에서는 감가누계액이 경과연수에 정비례하여 증가한다.
3. ③정액법을 직선법 또는 균등상각법이라고도 한다.
4. ④상환기금법은 건물 등의 내용연수가 만료될 때 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용연수로 상환하는 방법이다.
5. ⑤정액법, 정률법, 상환기금법은 모두 내용연수에 의한 감가수정 방법이다.

감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

1. ①기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.
2. ②가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
3. ③원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
4. ④거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
5. ⑤수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1. ①국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 한국부동산원에 의뢰한다.
2. ②표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
3. ③표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다.
4. ④개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.
5. ⑤개별주택가격 및 공동주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.